나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [19] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 화성시 진안동 507-12 4층404호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 수원지방법원 2024타경10685 (19)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지 면적은 16.91㎡ (약 5.11평)이며, 건물 면적은 17.55㎡ (약 5.31평)입니다.

감정평가액은 108,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건은 공동담보 및 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 화성시 진안동에 위치하며, "진안중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황으로는 단지 주위로 도로가 잘 접해 있으며, 서측으로는 지하철 1호선과 1번 국도가 지나고 있어 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2017년 11월 16일 접수된 수협은행의 근저당권(1,200,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 1,412,000,000원이며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원.

전입일자: 2020년 3월 19일, 확정일자: 2019년 7월 15일, 배당신고일자: 2024년 2월 16일.

본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 의무는 없습니다. 이에 따라 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (제시된 정보상 지상권 없음).

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 화성시 진안동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 복합적으로 발달한 지역입니다.

건물 자체는 근린생활시설 1개호와 도시형생활주택 19개호로 구성되어 있어, 지역 내에서의 주거 수요와 더불어 상업 활동을 지원하는 역할을 합니다.

본 건(404호)은 도시형생활주택으로, 소형 주거 공간으로서의 가치를 지닙니다. 주변에 다양한 주상복합 및 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 "진안중학교"가 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

다세대주택, 단독주택, 상업용 건물 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

교통은 지하철 1호선 및 1번 국도 접근성이 양호하며 버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

주차는 건물 내 옥내 5대, 옥외 9대의 주차 시설이 마련되어 있어 주차 공간은 확보되어 있습니다.

건물 설비로는 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 화재 감지/경보, 소화전 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본적인 편의 및 안전을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 및 유동화 물건으로, 경매 진행 시 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 현재 등기부상으로는 말소기준권리 외의 권리들은 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 이용 계획상 제1종일반주거지역, 도로, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 본 건은 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여, 항공기 소음 및 비행 안전과 관련된 영향을 받을 수 있다는 점은 주요 리스크 요인입니다.

감정평가액(108,000,000원) 대비 최근 주변 시세(유사 면적 및 유형의 다세대 주택 기준 약 4,400만원 ~ 6,400만원)가 현저히 낮은 점은 입찰 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

임대 관계는 미상이지만, 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

인근에 학교와 상업 시설이 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있으며, 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

그러나 군용 비행장 소음대책구역에 포함되어 소음 관련 이슈가 발생할 수 있으며, 가장 큰 문제는 감정평가액과 실제 시장 시세 간의 상당한 괴리입니다.

권리 관계는 대부분 말소될 것으로 보여 법적 위험은 적으나, 감정가와 시세 간의 차이를 감안할 때 보수적인 입찰 접근이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

소형 면적(약 5.31평)으로 1인 가구의 실수요 또는 소액 투자 목적의 접근이 가능합니다.

화성시 진안동 지역은 지속적인 개발 수요가 예상되는 곳 중 하나입니다.

건물 내 근린생활시설과 다수의 주택이 공존하여, 향후 지역 상권 활성화 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

물건 면적: 건물 17.55㎡ (약 5.31평)

감정가: 108,000,000원 (평당 약 2,034만원)

주변 시세 분석 (2026년 5월 기준):

최근 거래된 인근 유사 물건들의 시세를 분석한 결과, 진안동 711-11번지(약 10.8평 다세대)가 9,100만원(평당 약 842만원), 진안동 544-94번지(약 14.4평 다세대)가 17,500만원(평당 약 1,215만원)에 거래되었습니다.

종합 의견:

본 건의 감정가는 108,000,000원으로, 평당 약 2,034만원에 해당합니다.

이는 최근 거래된 유사 면적 및 유형의 다세대 주택 시세(평당 약 842만원 ~ 1,215만원)와 비교했을 때 현저히 높은 수준입니다.

특히, 군용 비행장 소음대책구역에 해당한다는 점을 고려하면, 실질적인 시장 가치는 감정가보다 낮을 것으로 판단됩니다.

따라서, 인수 보증금(0원)을 제외하고, 주변 시세 및 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

권장 희망 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 65,000,000원

상기 입찰가 범위는 최근 시장 거래 가격과 본 건의 입지, 면적, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정된 것입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 추가 정보 확인, 경쟁 상황, 자금 계획 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.