나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [17] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경10685 (17)

소재지: 경기도 화성시 진안동 507-12 4층402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 24.42㎡ (약 7.39평)

건물면적: 25.35㎡ (약 7.67평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (금융기관으로 추정)

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 소재하며, 진안중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 북측으로는 도로가 인접해 있으며, 서측으로는 지하철 1호선과 1번 국도가 지나고 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. [cite: provided info]

1.3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2017년 11월 16일 접수된 수협은행의 근저당권(1,200,000,000원)입니다. 해당 근저당권 및 이후 접수된 임의경매 개시결정, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존은 최현출, 근저당권은 수협은행, 주택임차권은 박서현, 임의경매는 수협은행, 가압류는 신용보증기금으로 기재되어 있습니다. 등기부채권 총액은 1,442,000,000원입니다.

임차인 현황:

임차인 박 은 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 8월 24일, 확정일자 2022년 8월 8일입니다. 배당신고일자는 2024년 8월 30일입니다.

주요 권리 분석 결과:

* 말소기준권리: 수협은행 근저당권 (2017.11.16)

* 인수 대상 권리: 없음. 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 박 의 경우, 전입일자(2022.08.24)가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 또한, 등기부등본상 주택임차권 또한 말소 예정으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 없습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 인수 대상 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 경기도 화성시 진안동 526-17, 대원B동, 연립, 1986년식, 52.38㎡(약 15.8평) : 2026년 5월 4일 매매가 105,000,000원 (약 664만원/평)

* 경기도 화성시 진안동 544-94, 정림팰리스, 다세대, 2014년식, 47.59㎡(약 14.4평) : 2026년 5월 12일 매매가 175,000,000원 (약 1,215만원/평)

* 경기도 화성시 진안동 711-11, 삼익가,나동, 다세대, 1991년식, 35.76㎡(약 10.8평) : 2026년 5월 5일 매매가 91,000,000원 (약 842만원/평)

본건은 도시형생활주택으로, 건물 보존등기 접수일자(2017년 11월 16일)를 고려할 때 비교적 신축에 속합니다. 제공된 매매 사례 중 2014년식 다세대의 평당 매매가가 높게 형성되어 있으며, 건물의 연식과 크기, 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 전용면적 25.35㎡(약 7.67평) 기준, 평당 약 842만원에서 1,215만원 수준을 적용하여 시세 분석이 가능합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 진안중학교 남서측에 위치하고 있으며, 주변으로 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선 및 1번 국도가 지나고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 구분건물로, 총 20개 호수(근린생활시설 1개, 도시형생활주택 19개)로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재감지/경보, 소화전 등의 설비가 갖추어져 있습니다. 본 건은 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며, 주차장 시설(옥내 5대, 옥외 9대)이 마련되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제1종일반주거지역, 도로, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. [cite: provided info]

* 특히 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종으로 지정된 점은 항공기 소음 및 비행 안전으로 인한 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다. [cite: provided info, 4, 5]

* 화성시 내 타 지역에서 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장) 건립 관련 민원이 발생하고 있으나, 본건 소재지인 진안동 507-12 일대와 직접적으로 연관된 '혐오시설' 입지 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

* 건축물 외벽은 석재마감, 내벽은 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 속하며 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 독립적인 주거 공간으로서의 가치를 지니고 있습니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역 지정에 따른 제약 사항은 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년경)로 관리 상태 양호 예상.

* 진안동 지역 내 도시형생활주택으로 실수요자 및 투자 수요 기대.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

감정가 136,000,000원 대비 주변 시세 및 권리 분석 결과, 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인근 유사 물건의 매매가와 본건의 면적, 건축 연식 등을 고려하여, 85,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 62.5% 수준이며, 시장 상황에 따라 변동 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.