나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [12] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10685 (12)

소재지: 경기도 화성시 진안동 507-12 3층304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 3,500만원

토지면적: 25.75㎡ (약 7.79평)

건물면적: 26.73㎡ (약 8.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 혼재되어 있습니다.

교통 환경으로는 본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 서측으로는 지하철 1호선 및 1번 국도가 지나고 있어 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 또한 보통 수준입니다.

토지는 사다리형으로 주상용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 건물 내 주차시설은 옥내 5대, 옥외 9대의 주차가 가능합니다.

3. 권리분석

해당 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(을1 근저당권, 수협은행, 2017-11-16 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 13억 200만원입니다.

임차인 현황으로는 '남달리'라는 임차인이 확인되나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

감정평가서 요약표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건지 주변의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 진안동 일대 연립 및 다세대 주택의 거래 사례가 있습니다.

2026년 5월, 1986년에 건축된 '대원B동'(연립, 52.38㎡)이 1억 500만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 662만원/평입니다.

2026년 5월, 2014년에 건축된 '정림팰리스'(다세대, 47.59㎡)는 1억 7,500만원에 거래되었으며, 평당가는 약 1,215만원/평입니다.

2026년 5월, 1991년에 건축된 '삼익가,나동'(다세대, 35.76㎡)은 9,100만원에 거래되었으며, 평당가는 약 843만원/평입니다.

본건 감정가는 1억 3,500만원이며, 면적(26.73㎡, 약 8.09평) 대비 평당가 환산 시 약 1,669만원/평입니다. 이는 비교 사례 중 신축 다세대주택인 '정림팰리스'의 평당가보다 높게 형성되어 있으며, 특히 구축 건물들에 비해서는 상당히 높은 수준입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 건물의 개별적 가치가 반영된 결과로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 "진안중학교" 남서측에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 주변에 다양한 형태의 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 측면에서는 서측으로 지하철 1호선 및 1번 국도가 인접해 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임차인 '남달리'는 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 점유 및 명도 관련 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 13억 200만원으로 감정가 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매 진행임을 시사하며, 추가적인 채권 채무 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 및 유동화물건: 공동담보로 묶인 다른 물건들의 경매 결과나 유동화 관련 특수성으로 인해 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동의 준수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 도시형생활주택으로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 공간으로 활용 가능성이 있습니다.

그러나 비교 사례 대비 높은 감정가와 불확실한 임대 관계, 높은 채무 총액 등은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 특히, 최근 매매 사례와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있어, 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 주요 도로 인접: 지하철 1호선 및 1번 국도 인접으로 교통 접근성이 우수합니다.

* 생활 편의시설 인접: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구 및 소형 가구 수요에 부합하는 주거 형태입니다.

9. 예상 입찰가

감정가 1억 3,500만원을 기준으로, 최근 진안동 일대의 다세대 및 연립주택 거래 사례, 물건의 면적, 그리고 잠재적 리스크 요인(임대관계 미상, 높은 채무 총액 등)을 종합적으로 고려했을 때, 경쟁 상황 및 낙찰 가능성을 감안하여 1억 1,000만원에서 1억 2,500만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가 및 감정가의 적정성을 재확인한 후, 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종적으로 판단해야 할 부분입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.