나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [7] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10685 (7)

소재지: 경기도 화성시 진안동 507-12 2층206호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 2,600만원

토지면적: 23.33㎡ (약 7.06평)

건물면적: 24.21㎡ (약 7.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번 국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

토지형상 및 이용상태

사다리형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며, 주차장 시설(옥내 5대, 옥외 9대)이 확보되어 있음.

1.2. 권리분석

총체적 권리관계

말소기준권리인 수협은행 근저당(2017.11.16. 접수, 12억 원)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정임.

소유권

최현출 (2017.11.16. 소유권보존)

말소기준권리

수협은행 근저당 (2017.11.16. 접수, 1,200,000,000원) - 말소 예정

기타 권리

* 김주환 주택임차권 (2024.10.15. 접수, 110,000,000원) - 말소 예정. 대항력 없음.

* 수협은행 임의경매 (2024.09.23. 접수, 1,030,372,151원) - 말소 예정.

* 신용보증기금 가압류 (2024.10.07. 접수, 102,000,000원) - 말소 예정.

* 화성시 압류 (2024.12.02. 접수) - 말소 예정.

임차인 현황

* 임차인: 김주환

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-06

확정일자: 2023-01-09

배당신고일자: 2024-09-26

대항력: 없음

비고: 말소 예정 권리임.

* 임차인: 신다은

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-06

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 말소 예정 권리임.

인수되는 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (기재된 사항 없음)

1.3. 상권분석

부동산 용도

본 건물은 총 20개호의 구분건물로, 근린생활시설 1개호와 도시형생활주택 19개호로 구성되어 있으며, 본건은 206호 도시형생활주택임.

주변 상업 시설

진안동 지역 내에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 상업용 건물 및 아파트가 혼재되어 있어 지역 생활권 형성에 기여함.

교통 접근성

지하철 1호선 및 1번 국도가 인접해 있고, 버스정류장 이용이 용이하여 외부 지역으로의 접근성이 양호함.

건물 특징

집합건물로, 내부 상태 및 향후 관리 상태에 따라 부동산 가치가 달라질 수 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

진안중학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 보통이며, 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교통

1호선 및 주요 간선도로 인접으로 서울 및 수도권으로의 이동이 편리한 교통 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

군용비행장 소음 대책 구역

본건은 군용비행장 소음 대책 구역 제3종 구역에 해당하여, 비행기 소음으로 인한 주거 환경의 불편이 예상됨. 이는 재산 가치 및 거주 만족도에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인임.

건축 연도 미확인

제공된 정보상 정확한 건축 연도가 명시되어 있지 않으나, 감정평가서 요약에 '1~5층 건물'로 기재되어 있어 비교적 최신 건물일 가능성이 있으나, 별도 확인 필요.

유동화 물건

유동화 물건은 일반 경매 물건과 차이가 있을 수 있으며, 거래 구조에 대한 이해가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 1호선 및 국도 인접으로 교통이 편리한 장점이 있습니다. 권리분석상 인수되는 임차 보증금이나 특별한 권리 관계는 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 군용비행장 소음 대책 구역 제3종에 해당한다는 점은 주거 환경에 있어 상당한 단점이 될 수 있으며, 이는 시세 반영 시 반드시 고려해야 할 리스크입니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 소형 면적의 특성을 감안할 때 적정 가격으로 접근한다면 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

명도 부담 없음

임차인 김주환, 신다은 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 해당 임차 권리가 소멸되므로, 명도 관련 부담이 거의 없습니다.

우수한 교통 및 입지

지하철 1호선 및 1번 국도와 인접하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 뛰어나며, 화성시의 지속적인 개발 가능성을 가진 지역입니다.

소형 면적

1인 가구 또는 신혼부부 등 소규모 가구의 수요를 충족시킬 수 있는 소형 평형으로, 비교적 낮은 투자금으로 접근 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 2,600만원

주변 시세 분석

* 최근 매매 사례 (2026년 5월) 분석 결과, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 거래가 있었습니다.

* 35.76㎡ (약 10.8평) 다세대주택: 9,100만원 (㎡당 약 254만원)

* 47.59㎡ (약 14.4평) 다세대주택: 17,500만원 (㎡당 약 368만원)

* 52.38㎡ (약 15.8평) 연립주택: 10,500만원 (㎡당 약 200만원)

* 본건(24.21㎡)의 면적을 고려하여, 비교적 최근에 거래된 다세대주택의 ㎡당 단가(약 254만원 ~ 368만원)를 적용 시, 시장 시세는 약 6,150만원(24.21㎡ * 254만원/㎡)에서 8,910만원(24.21㎡ * 368만원/㎡) 범위로 추정됩니다.

* 감정가(1억 2,600만원)는 산출된 시장 시세 범위(약 6,150만원 ~ 8,910만원)보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 군용비행장 소음 대책 구역 제3종에 해당한다는 점은 주거 환경의 질을 저하시키는 주요 요인이므로, 시장 시세보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 소음 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적 예상 입찰가

현 시세 및 소음 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 유리합니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

권장 입찰가: 78,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.