나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [15] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10685 (15)

소재지: 경기도 화성시 진안동 507-12, 3층 307호

건물명: (건물명칭은 제공되지 않았습니다)

용도: 도시형생활주택

감정가: 105,000,000원

토지면적: 38.68㎡ (약 11.69평)

건물면적: 40.14㎡ (약 12.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 주위로 도로가 인접해 있고, 서측으로는 지하철 1호선 및 1번 국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 주차장 시설(옥내 5대, 옥외 9대)이 갖추어져 있습니다.

1.1. 1. 주변 시설

* 인근에 진안중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 다세대주택, 상가 등 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 다만, "토지이용계획 및 제한상태" 항목에 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어 소음 발생 가능성 및 비행 제한 구역에 해당될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(을1, 근저당권)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 기재되어 있으나, 지상권에 대한 구체적인 개요는 제공되지 않았습니다. (현황: 없음으로 파악됨)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2023-02-14

* 확정일자: 2023-02-14

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정 은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다. (주: 채무자/소유자와의 관계, 실제 점유 여부 등은 현장 확인 필요)

1.2. 1. 등기부 요약

* 소유권보존: 최현출 (2017-11-16)

* 근저당권 (말소기준권리): 수협은행 (1,200,000,000원, 2017-11-16)

* 임의경매개시결정: 수협은행 (1,030,372,151원, 2024-09-23)

* 가압류: 신용보증기금 (102,000,000원, 2024-10-07)

* 등기부채권 총액: 1,302,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 "도시형생활주택"으로 공급되었으며, 인근에 근린생활시설 1개호와 도시형생활주택 19개호가 포함된 집합건물입니다.

* 주변은 주거, 상업, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 본건 역시 토지가 주상용 건부지로 이용되고 있어 다양한 용도의 활용이 가능할 것으로 보입니다.

* 진안동 일대는 병점역과 인접하여 교통 편의성이 높으며, 생활 편의시설 및 주거 기능이 발달한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 스라브 지붕의 1~5층 건물 내 구분건물로, 외벽은 석재마감, 내벽은 몰탈위 페인트, 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 본건(3층 307호)은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. (101호는 근린생활시설, 201호~501호는 도시형생활주택)

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 감지/경보 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역

* 소로1류(폭 10m~12m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)

* 비행안전제2구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)

* 성장관리권역

* 특히, 비행안전구역 및 소음대책구역은 향후 건물 이용이나 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1986년, 1991년, 2014년 등 다양한 연식의 주변 거래 사례가 있으나, 본건 건물의 정확한 건축 연도는 명시되지 않았습니다. (감정평가서요약 요향표 기준으로는 연식 파악 어려움, 다만 집합건물 등기부상 근저당 설정일이 2017년으로 보아 그 이전 건축물로 추정됨)

* 임대 관계 미상: 본건의 정확한 임대 관계는 파악되지 않았습니다. (비고: 임대관계 미상)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 감정가는 1억 5백만원이며, 유사한 면적과 연식의 다세대주택 거래 사례(9천 1백만원)를 고려할 때 감정가는 시장 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역에 해당되는 점, 건물 노후도에 따른 관리 부담 가능성 등을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 화성시 진안동은 인구 유입 및 개발이 지속되는 지역으로, 도시형생활주택에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 지하철 1호선 및 주요 도로 인접으로 출퇴근 및 생활 편의성이 높습니다.

* 경매 물건의 상대적 저가 매수 기회: 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 경매 특유의 장점을 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적(35.76㎡)의 다세대주택이 9,100만원에 거래된 점(평당 약 254만원)과 본건의 감정가(40.14㎡ 기준 평당 약 261만원)를 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다. 신축 다세대주택(2014년, 47.59㎡)의 경우 17,500만원에 거래되어 평당 약 367만원의 높은 시세를 형성하고 있으나, 본건과의 연식 차이가 상당하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하면, 감정가인 105,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 치열한 경매 경쟁을 고려하여 108,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. (참고: 본 입찰가는 현재 시점의 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법원 기일 변경 여부 등을 추가로 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.