나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [14] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10685 (14)

소재지: 경기도 화성시 진안동 507-12 3층306호

용도: 도시형생활주택

감정가: 126,000,000원

토지면적: 23.33㎡ (약 7.06평)

토지지분: 23.33㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.21㎡ (약 7.32평)

건물지분: 24.21㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

건물 정보: 본 건물은 2014년 신축된 '마이빌' 도시형생활주택으로, 총 20개 호실(근린생활시설 1개, 도시형생활주택 19개)로 구성되어 있습니다.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 서측으로 지하철 1호선 및 1번 국도가 지나고 있어 교통이 편리합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

도로상태:

본건은 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 건물 내/외부 주차장 시설(옥내 5대, 옥외 9대)이 마련되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제1종일반주거지역, 도로, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

2017년 11월 16일 접수된 수협은행의 근저당권(을1, 1,200,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 1,412,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 방예슬 (마스킹: 방 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 09월 09일

* 확정일자: 2020년 07월 08일

* 배당신고일자: 2024년 09월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력은 없으나, 보증금 110,000,000원이 설정되어 있습니다. 매각으로 인해 채무가 소멸될 예정이므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

권리분석 요약:

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 건물은 2014년에 건축된 '마이빌' 도시형생활주택으로, 주변에는 다양한 형태의 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 인근의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2014년에 건축된 '정림팰리스'(전용면적 47.59㎡)가 2026년 5월 12일에 175,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 3,677,200원의 시세입니다. 본건(24.21㎡)에 이를 적용하면 약 89,000,000원의 시세가 산정됩니다. 그러나 본건의 감정가는 126,000,000원으로, 유사 연식 건물의 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

주변 시설: "진안중학교"와 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 지하철 1호선 및 주요 도로망 이용이 편리하여 타 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 비행안전구역 및 소음대책구역: 본건은 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어, 항공기 소음 및 비행 활동과 관련된 불편이 발생할 수 있습니다. 이는 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 도시형생활주택의 특성: 소형 주거 공간으로, 일부 수요자에게는 적합하나, 주차 공간 등 부대 시설의 이용이 제한적일 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 유사한 연식 및 크기의 건물 시세 대비 본건의 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 화성시 진안동에 위치한 2014년식 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역에 해당하며, 감정가가 주변 시세보다 높게 형성된 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철 1호선 및 1번 국도 인접으로 편리한 대중교통 및 차량 이용 가능

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 후 권리 승계 부담 없음

* 도시형생활주택의 수요: 1인 가구 및 소규모 가구를 위한 주거 상품으로서의 잠재력 보유

1.9. 예상 입찰가

감정가: 126,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사한 조건의 건물(2014년식, 47.59㎡)의 매매가가 약 175,000,000원(㎡당 약 3,677,200원)으로 산정되었습니다. 이를 본건(24.21㎡)에 적용할 경우, 약 89,000,000원의 시세가 추정됩니다.

감정가(126,000,000원)와 추정 시세(89,000,000원) 간의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었거나, 본건만의 특별한 가치가 반영되었을 가능성을 시사합니다.

종합적인 시세 분석과 잠재적 리스크를 고려할 때, 투자 수익률 확보를 위해서는 감정가의 80% 수준 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 그러나 유사 연식 건물의 시세 상승 가능성 및 경쟁 입찰 상황을 감안하여, 현재 추정 시세 대비 약간의 상승 여력을 감안한 입찰가를 제안합니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 100,000,000원으로 제시합니다. (감정가의 약 79%, 추정 시세의 약 112%)

임차인 관련 주의 문구:

임차인 방예슬 씨는 대항력은 없으나 보증금 110,000,000원이 설정되어 있습니다. 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.