나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [2] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10685 (2)

소재지: 경기도 화성시 진안동 507-12 2층201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 102,000,000원

토지면적: 18.94㎡ (약 5.73평)

건물면적: 19.66㎡ (약 5.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 건물 주위로 도로가 잘 접해 있으며, 서측으로는 지하철 1호선 및 1번국도가 지나고 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕의 1~5층 건물 내 총 20개 호수 중 하나로, 근린생활시설 1개 호와 도시형생활주택 19개 호로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 몰탈 위 페인트, 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 이루어져 있습니다. 본건 2층 201호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물 내 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 인접 도로

토지는 사다리형 형상으로 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 주차장 시설(옥내 5대, 옥외 9대)이 마련되어 있습니다. 토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역이며, 도로, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본건의 말소기준권리는 2017년 11월 16일 접수된 수협은행 근저당권(을1)이며, 그 이하 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 박 은 2021년 01월 05일에 전입하였고, 2020년 11월 02일에 확정일자를 받았습니다. 보증금은 65,000,000원, 차임은 0원입니다. 배당신고일자는 2024년 10월 11일입니다. 등기부등본 상 주택임차권(을2)이 말소 예정 권리로 등기되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. (전입일자보다 확정일자가 빠르고, 말소기준권리보다 전입일자가 늦음)

3.3. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 1,367,000,000원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 진안동 일대는 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재하는 지역으로, 일반적인 배후 수요를 갖춘 상권으로 볼 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설 및 교통

단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 서측으로 지하철 1호선이 지나 교통 접근성이 좋습니다. 주변에 학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

4.3. 주변 건물 현황

본건 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 주상복합 건물, 아파트 단지 등이 혼재하고 있습니다. 최근 매매 사례로는 2026년 5월에 거래된 35.76㎡(약 10.8평) 다세대주택이 9,100만원에 거래된 사례가 있으며, 47.59㎡(약 14.4평) 다세대주택은 17,500만원에 거래되었습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규 관련 리스크

토지이용계획상 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종에 포함되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 개축 등에 대한 규제 및 소음으로 인한 생활의 불편이 발생할 수 있습니다.

5.2. 권리 관련 리스크

등기부등본 상으로는 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 문구가 있으므로, 혹시 모를 지상권 존재 여부를 추가적으로 확인해야 합니다.

5.3. 명도 관련 리스크

임차인 박 은 대항력이 없는 것으로 판단되어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상되나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

5.4. 건물 상태 및 노후도

본건 건물의 정확한 건축 연식은 파악되지 않았습니다. 외벽은 석재 마감이나 내부 마감재, 설비 상태 등에 대한 구체적인 정보가 부족하므로, 실제 현장 방문을 통한 건물 상태 및 노후도 점검이 필수적입니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 명확한 편입니다. 그러나 비행안전구역 및 소음대책구역에 해당하여 향후 이용 및 가치 상승에 제약이 될 수 있는 점은 중요한 고려사항입니다. 또한, 건물 연식 및 내부 상태에 대한 정보가 부족하여 현장 확인이 반드시 필요합니다.

7. 투자 포인트

- 화성시 진안동 지역의 소형 주거용 부동산으로 실수요자 또는 임대 수익 목적 투자자에게 관심을 받을 수 있습니다.

- 권리관계가 비교적 명확하여 안전한 투자가 가능할 수 있습니다.

- 주변 시세와 비교하여 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 거래된 유사 면적(35.76㎡, 약 10.8평)의 다세대주택은 9,100만원(2026년 5월 거래)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 842만원 수준입니다. 본건의 면적(19.66㎡, 약 5.95평)으로 단순 환산 시 약 5,000만원 수준이 됩니다. 반면, 2014년식의 47.59㎡(약 14.4평) 다세대주택은 17,500만원(2026년 5월 거래)에 거래되어 평당 약 1,215만원 수준입니다. 이는 건물 연식 및 상태에 따라 시세 차이가 크게 발생함을 보여줍니다. 본건의 감정가 102,000,000원은 이러한 시세 범위보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 102,000,000원입니다. 권리상 인수할 금액이 없고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점을 고려하더라도, 비행안전구역 및 소음대책구역 편입이라는 중대한 리스크와 시세 대비 높은 감정가를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 면적의 최근 거래 사례(9,100만원)와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

8.3. 면적 정보

토지면적: 18.94㎡ (약 5.73평)

건물면적: 19.66㎡ (약 5.95평)

총 면적: 38.60㎡ (약 11.68평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.