나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [6] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경10685 (6)

소재지: 경기도 화성시 진안동 507-12 2층205호

용도: 도시형생활주택

감정가: 131,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (수협은행)

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.91㎡ (약 7.54평)

토지지분: 24.91㎡ (약 7.54평)

건물면적: 25.85㎡ (약 7.82평)

건물지분: 25.85㎡ (약 7.82평)

1.3. 건물구조 및 이용현황

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물 내 구분건물 (근린생활시설 1개호, 도시형생활주택 19개호)

내부마감: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감

이용상태: 도시형생활주택으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지 인근으로 도로가 잘 접해 있으며, 서측으로는 지하철 1호선 및 1번 국도가 지나갑니다. 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (참고: 화성 11-2번, 13번 마을버스 등이 운행 중)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 2017-11-16 (최현출)

* 근저당: 2017-11-16 (수협은행, 1,200,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 2017-11-16 (박종미, 120,000,000원, 말소)

* 임의경매: 2024-09-23 (수협은행, 1,030,372,151원, 말소)

* 가압류: 2024-10-07 (신용보증기금, 102,000,000원, 말소)

* 압류: (화성시, 말소)

총 등기부채권액: 1,422,000,000원 (근저당, 임의경매, 가압류, 압류, 주택임차권 합계)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박종미

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-28

* 확정일자: 2018-03-14

* 배당신고일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부 상 주택임차권은 말소 처리되었으며, 배당신고를 하였으나 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 보증금 120,000,000원은 인수 보증금에 포함되지 않습니다.

3.3. 권리분석 의견

본건은 수협은행의 근저당을 말소기준으로 하여 진행되는 임의경매 사건입니다. 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 박종미의 경우 대항력이 없어 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지인 진안동은 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 상가 건물 등이 밀집해 있습니다. 인근에 진안중학교가 있어 학생 수요를 기반으로 한 근린상권이 형성되어 있습니다. 또한, 병점역 인근의 상권과 연계되어 있어 상업시설 이용이 용이합니다. (참고: 병점동로 효행로 일대에 상업시설 및 편의시설 밀집)

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 본건 남서측 인근에 진안중학교가 위치하고 있으며, 주변에 다수의 초등학교 및 중학교가 분포하고 있습니다.

* 교통시설: 지하철 1호선 및 1번 국도 인접, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용 편리.

* 생활편의: 주변에 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 소재하고 있으며, 병점역 상권 이용이 가능합니다. (참고: '화성태안12' 단지 후기에서 중심상가, 마트, 편의점 접근성이 좋다고 언급)

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 및 지역 리스크

본건 주변에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 화성시 전체적으로는 쓰레기 소각장, 폐기물 매립장 건립 추진 관련 지역 주민들의 반대 및 민원이 있는 것으로 나타나고 있습니다. (예: 서신면, 비봉면, 팔탄면, 장안면 등) 현재 본건 소재지인 진안동 인근에서 대규모 혐오시설 관련 직접적인 문제는 검색되지 않으나, 화성시 전체의 개발 정책 및 지역 간 갈등 요인은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 제1종일반주거지역

* 기타 제한사항: 도로, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역. 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역 지정은 항공기 운항 관련 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 장점이 있습니다. 감정가는 1억 3,100만원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례를 고려할 때 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 소형 평형의 도시형생활주택은 신축 및 수요에 따라 높은 가격을 형성하기도 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 용이하고 추가 부담이 없습니다.

* 도시형생활주택으로 비교적 최신 건물일 가능성이 있으며, 소형 평형은 1인 가구 및 신혼부부 등 수요층이 꾸준합니다.

* 지하철 1호선 및 다수 버스 노선 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 주변 생활 편의시설 및 학교가 인접하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 물건들의 시세 분석 결과, 건물의 연식, 크기, 입지 등을 고려했을 때 3.3㎡당 가격은 약 200만원 ~ 370만원 범위로 나타납니다. 본건의 전용면적 25.85㎡를 기준으로 계산하면 대략 5,170만원 ~ 9,570만원 수준입니다. 감정가 131,000,000원과는 차이가 있습니다.

권리관계가 안전하고 인수할 보증금이 없는 점, 그리고 최신 건물이거나 수요가 높은 지역일 가능성을 감안하여, 감정가의 80% 수준인 약 104,800,000원부터 보수적으로 접근하되, 시세 조사 및 현장 방문을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현 시세 분석 및 보수적인 투자 관점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원 내외로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 84% 수준이며, 최근 유사 면적 실거래가 평균가(약 7,100만원)보다는 높지만, 높은 감정가와 물건의 잠재적 가치를 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.