나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [9] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 수원지방법원 2024타경10685 (9)

소재지: 경기도 화성시 진안동 507-12 3층301호

건물명: (명시되지 않음)

토지면적: 18.94㎡ (약 5.73평)

건물면적: 19.66㎡ (약 5.95평)

토지/건물 일괄매각

감정가: 102,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 구분건물 (근린생활시설 1개호, 도시형생활주택 19개호)

용도: 도시형생활주택

준공 시점: 등기부상 최초 권리 설정일(2017-11-16)로 보아 신축 건물로 추정

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 혼재하는 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

1.2. 2.교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 서측으로는 지하철 1호선 및 1번 국도가 지나고 있어 교통 접근성은 양호한 편임. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.2. 3.인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 건물 내외 주차장 시설(옥내 5대, 옥외 9대)이 갖추어져 있음.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리관계 요약

* 말소기준권리: 2017-11-16 접수, 수협은행 근저당권 (말소예정)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을1 근저당, 갑2 임의경매개시결정, 갑3 가압류 등 (총 1,302,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (다만, 물건명세서상 '지상권'은 별도 표기되었으나, 해당 권리사항은 없습니다.)

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 이 (성명 이재강)

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-17

* 확정일자: 2023-03-24

* 배당신고일자: 2024-11-18

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 주의: 금액이 미상인 임차인이 없으나, 만약 금액이 미상이더라도 해당 임차인과의 관계는 주의 깊게 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.감정평가 요약

* 본 건은 구분건물로서, 감정평가 요항표에 상세 내용이 기재되어 있습니다.

* 이용 상태: 101호는 근린생활시설, 201호~501호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 본건 301호는 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.4. 2.주변 시세 분석

* 제공된 주변 실거래가 정보는 다음과 같습니다. (단위: 만원)

* 연립/다세대 주택, 52.38㎡ (1986년식, 2층): 10,500만원 (2026년 5월 4일 거래) - 평당 약 200만원

* 다세대 주택, 47.59㎡ (2014년식, 4층): 17,500만원 (2026년 5월 12일 거래) - 평당 약 368만원

* 다세대 주택, 35.76㎡ (1991년식, 2층): 9,100만원 (2026년 5월 5일 거래) - 평당 약 254만원

* 본건의 감정가는 10,200만원이며, 면적은 19.66㎡(약 5.95평)입니다. 감정가 기준 평당 약 1,714만원입니다.

* 비교 분석: 제공된 비교 사례들은 본건보다 크거나 오래된 경우가 많으며, 평당 가격 편차가 큽니다. 특히, 본건의 감정가는 비교 사례들의 평당 가격보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 본건이 비교적 최신 건물(2017년경 준공 추정)이고 소형 평형 도시형생활주택으로 희소성 및 수요가 있을 수 있음을 시사하나, 아래 '잠재적 리스크'에서 언급될 군사 관련 구역 지정 등은 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건축물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물임.

* 마감: 외벽 석재마감, 내벽 몰탈위페인트, 벽지 및 타일 마감, 창호 샷시임.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방(주택부분), 승강기, 화재감지/경보, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 2.토지 이용계획

* 지역지구: 제1종일반주거지역

* 기타 제한사항: 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.군사 시설 관련 지역 지정

* 본 건은 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있습니다. 이는 항공기 운항으로 인한 소음 발생 가능성이 높고, 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있어 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 요인입니다.

1.6. 2.임대 관계 미확인

* 본건의 상세 임대 관계는 미상으로 표기되어 있습니다. (다만, 현재 파악된 임차인 이재강 씨는 대항력이 없습니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 인근에 위치하여 교통 및 주거 환경은 양호한 편입니다. 소형 평형으로 1인 가구 등의 수요가 있을 수 있습니다. 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

그러나, 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어 소음 및 개발 제한과 관련된 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 환경적 요인은 매입 후 보유 및 재산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 주변 교통망이 양호하고 생활 편의시설 접근성이 보통 이상입니다.

* 향후 주변 지역 개발에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 102,000,000원이며, 토지/건물 면적 대비 가격이 높게 책정되었습니다. 주변 시세 자료를 고려했을 때, 특히 '정림팰리스' 사례(47.59㎡, 17,500만원)를 기준으로 본건의 작은 면적(19.66㎡)을 환산하면 약 7,000만원 수준으로 추정되기도 합니다.

하지만, 본건은 비교적 신축이며, 군용비행장 소음대책구역 등 환경적 제약 사항이 명확히 존재합니다. 이러한 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

초기 입찰가는 약 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 설정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.