나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [11] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10685 (11)

소재지: 경기도 화성시 진안동 507-12, 3층 303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 22.94㎡ (약 6.94평)

토지지분: 22.94㎡ (약 6.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.81㎡ (약 7.20평)

건물지분: 23.81㎡ (약 7.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 구분건물 (총 20개호)

건물내 본건 위치: 3층 303호

건물 외벽: 석재마감

건물 내벽: 몰탈위 페인트, 벽지 및 타일마감

창호: 샷시창

이용 상태: 본건 303호는 도시형생활주택으로 이용 중 (101호는 근린생활시설, 201호~501호는 도시형생활주택)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등

1.2. 토지 현황

토지 형상 및 이용상태: 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함

주차시설: 옥내 5대, 옥외 9대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측 인근

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 소재하는 복합 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

주변 도로: 본건 주위로 도로가 인접해 있음.

대중교통: 서측으로 지하철 1호선 및 1번 국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 최현출 (2017-11-16 접수)

근저당: 수협은행 (2017-11-16 접수, 말소기준권리) - 채권최고액 1,200,000,000원

임의경매개시결정: 수협은행 (2024-09-23 접수) - 사건번호 2024타경10685

가압류: 신용보증기금 (2024-10-07 접수) - 채권액 102,000,000원

등기부채권 총액: 1,302,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤

보증금: 30,000,000원

차임: 380,000원

전입일자: 2017-12-12

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2024-11-07

대항력: 없음

권리분석 종합:

말소기준권리인 수협은행의 근저당보다 늦게 전입한 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 시 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음. 임차인은 배당 절차를 통해 보증금을 회수해야 함. 본 건의 경우, 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택으로, 주변에 주거용 건물과 함께 주상용 및 상업용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함. 소형 면적인 점을 고려할 때 1인 가구 임대 수요를 타겟으로 할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지 인근으로 상업용 건물이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

5.2. 교육시설

진안중학교가 남서측에 인접해 있어 도보 통학이 가능한 거리에 위치함. (주변 초등학교, 고등학교 등 교육시설 정보는 추가 조사 필요)

5.3. 의료시설

주변에 병원, 의원 등 의료시설의 접근성 관련 정보는 제공되지 않았으나, 상업용 건물이 소재하는 지역 특성상 기본적인 의료시설 이용이 가능할 것으로 예상됨. (구체적인 의료시설 정보는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련 제한사항

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 도로, 소로1류 지역임.

가축사육제한구역, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등 다양한 지역지구 및 제한사항이 존재하므로 건축 및 개발 행위 시 관련 법규를 반드시 확인해야 함.

6.2. 시설 및 주변 환경

비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어 항공기 소음 및 비행 안전과 관련된 불편이 있을 수 있음. (혐오시설 직접적인 인접 정보는 확인되지 않으나, 군사시설 관련 구역 포함)

6.3. 건물 노후도

제공된 주변 시세 정보의 건물 건축 연도가 1986년~2014년으로 다양함. 본건 건물의 정확한 건축 연도가 명시되지 않았으나, 주변 오래된 건물과의 비교 시 노후도에 따른 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 함.

6.4. 명도

임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 실제 이사 및 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 도시형생활주택으로, 진안중학교 인근에 위치하고 있어 교육 접근성이 양호함. 교통 인프라도 비교적 잘 갖춰져 있음. 소형 면적(약 7.20평)으로 1인 가구 임대 목적에 적합할 수 있으나, 감정가(120,000,000원) 대비 주변 시세(비교 대상물의 평당가 약 660만원~1,216만원)를 고려했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보임. 또한, 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되는 점은 투자 시 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 확보 가능성.

* 진안중학교 및 주요 도로 인접으로 인한 교육 및 교통 편의성.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 120,000,000원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 약 6.94평, 7.20평입니다.

제공된 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대 주택 거래가(35.76㎡ 기준 9,100만원)를 고려하면, 본건의 평당가(약 840만원)를 적용 시 약 6,000만원 내외로 추산됩니다. 반면, 최신 건축 연도의 다세대 주택 거래가(47.59㎡ 기준 1억 7,500만원)를 적용 시, 본건 면적(23.81㎡)으로 환산하면 약 8,750만원 수준입니다.

최신 거래 사례의 평당 단가(약 1,216만원)와 본건 감정가(평당 약 1,667만원)가 다소 차이가 나므로, 신중한 접근이 필요합니다.

입찰 참여 시에는 법원 감정가 120,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 물건의 특수성을 감안하여 실질적인 취득 가치를 산정해야 합니다.

인수할 임차 보증금이 없는 점을 고려하여, 최소 80% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 합리적인 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원 (입찰 시점의 경쟁 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.