나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [10] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10685 (10)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 이용 현황

소재지: 경기도 화성시 진안동 507-12, 3층 302호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 17.64㎡ (약 5.34평)

토지지분: 17.64㎡ (약 5.34평)

건물면적: 18.31㎡ (약 5.54평)

건물지분: 18.31㎡ (약 5.54평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 채권 총액

감정가: 95,000,000원

등기부채권 총액: 1,365,000,000원

1.4. 특이사항

공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건은 주위에 도로가 인접해 있고, 서측으로는 지하철 1호선과 1번 국도가 지나갑니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 및 인접 도로 상태

토지는 사다리형으로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며, 주차장 시설(옥내 5대, 옥외 9대)이 마련되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종 일반주거지역, 도로, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 최현출 (2017-11-16)

* 근저당권: 수협은행 (2017-11-16, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 성시현 (2025-12-24, 63,000,000원) - 말소

* 임의경매: 수협은행 (2024-09-23, 1,030,372,151원) - 말소

* 가압류: 신용보증기금 (2024-10-07, 102,000,000원) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 성

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-08

* 확정일자: 2019-10-18

* 배당신고일자: 2024-10-24

* 대항력: 없음

3.3. 인수 가능한 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주의: 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 내용은 명확히 기재되어 있지 않으나, 일반적으로 법정지상권 성립 가능성은 별도 검토가 필요합니다.)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 수협은행의 근저당권보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 성 의 경우 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 다음과 같습니다.

* '대원B동' (526-17번지, 연립, 1986년식, 52.38㎡): 2026년 5월 4일, 105,000,000원에 거래되었습니다.

* '정림팰리스' (544-94번지, 다세대, 2014년식, 47.59㎡): 2026년 5월 12일, 175,000,000원에 거래되었습니다.

* '삼익가,나동' (711-11번지, 다세대, 1991년식, 35.76㎡): 2026년 5월 5일, 91,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 도시형생활주택으로, 전용면적 약 5.54평 (18.31㎡)입니다. 주변 다세대 및 연립주택들의 시세를 고려할 때, 감정가 95,000,000원은 현재 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 2014년에 건축된 '정림팰리스'의 경우 면적 대비 높은 가격을 형성하고 있으며, 이는 신축 연식에 따른 선호도 상승을 반영하는 것으로 보입니다. 본건과 유사한 소형 면적의 다세대/도시형생활주택은 9,100만원에서 10,500만원 수준에서 거래되는 것을 확인할 수 있습니다.

4.2. 상권 평가

진안동은 생활 편의시설과 주거 환경이 비교적 잘 갖추어진 지역입니다. 주변에 학교, 상업시설, 교통망이 있어 주거지로서의 가치가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지 인근에는 주민센터, 은행, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 진안중학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.3. 환경 정보 (혐오시설)

주변 지역을 조사한 결과, 소각장 관련 논의가 있으나 본건과 직접적인 인접성이나 혐오시설로 인한 직접적인 피해를 유발할 만한 사항은 확인되지 않았습니다. (참고: 화성시의 쓰레기 소각장 건립 추진 및 관련 주민 민원에 대한 뉴스가 있으나, 본 물건지와의 구체적인 연관성은 낮습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

건축물대장상 정확한 건축 연도는 제공되지 않았으나, 주변 유사 건물의 건축 연도(1986년, 1991년, 2014년)를 고려할 때, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공동담보 및 유동화 물건

공동담보 및 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수성이 존재할 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다. (다만, 본 건의 경우 등기부상 권리 관계는 명확히 정리되어 인수 부담은 없습니다.)

6.3. 토지이용계획상 제한

비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등 군사 관련 구역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 말소 예정이고 임차인의 대항력도 없어 권리 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 감정가 95,000,000원 대비 주변 유사 물건의 시세가 9,100,0000원 ~ 10,500,000원 수준임을 고려할 때, 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 군사 관련 구역 지정으로 인한 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 용이함.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 시세차익 기대 가능.

* 도시형생활주택으로 소액 투자가 가능함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원이며, 주변 유사 면적의 다세대/도시형생활주택 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 9,100만원에서 10,500만원 사이의 시세가 형성되어 있습니다. 인수할 보증금이 없고 권리관계가 명확하므로, 감정가를 기준으로 낙찰률을 100% ~ 110% 수준으로 가정하여 9,500만원 ~ 10,450만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 경매 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

(참고: 제시된 JSON 데이터의 거래일자가 미래 시점(2026년 5월)이나, 현재 시점의 시세 분석을 위한 데이터로 활용되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.