나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [5] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경10685 (5)

소재지: 경기도 화성시 진안동 507-12 2층204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 135,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.75㎡ (약 7.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.73㎡ (약 8.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항: 명시된 내용 없음

특수물건정보: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 혼재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 서측으로는 지하철 1호선과 1번 국도가 지나갑니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 도로, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 11월 16일 접수된 수협은행 근저당권(1,200,000,000원)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 최현출 (2017-11-16)

* 근저당권: 수협은행 (1,200,000,000원, 2017-11-16) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이상필 (100,000,000원, 2024-12-02 등기, 2020-01-03 전입, 2019-12-10 확정) - 말소 예정

* 임의경매: 수협은행 (1,030,372,151원, 2024-09-23 등기) - 말소 예정

* 가압류: 신용보증기금 (102,000,000원, 2024-10-07 등기) - 말소 예정

* 압류: 화성시 (2024-12-02 등기) - 말소 예정

총 등기부채권 합계: 1,402,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-03

* 확정일자: 2019-12-10

* 배당신고일자: 2024-11-27

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸되며, 보증금 반환 의무는 낙찰자에게 없습니다.

3.4. 권리분석 결과

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변의 연립 및 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 52.38㎡ (1986년식 연립): 105,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 47.59㎡ (2014년식 다세대): 175,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 35.76㎡ (1991년식 다세대): 91,000,000원 (2026년 5월 거래)

본건은 26.73㎡ 면적의 도시형생활주택으로, 감정가는 135,000,000원입니다. 감정가는 평당 약 5,050,000원으로, 주변 다세대주택의 최근 매매가 평당 시세(약 2,000,000원 ~ 3,700,000원)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 본건이 도시형생활주택으로서 신축 연도, 내부 상태, 편의시설 등에서 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

4.2. 상권 특성

본건은 주거지 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 있습니다. 도시형생활주택은 1인 가구 및 소규모 가구의 수요가 꾸준히 있으며, 주변 교통 여건도 양호하여 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 진안중학교가 위치하며, 다양한 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주요 시설 접근성

서측으로 지하철 1호선 및 1번 국도가 인접해 있어 시내외 접근성이 양호합니다. 버스 정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 및 토지 관련 리스크

* 다양한 토지 이용 제한 (성장관리권역, 비행안전구역, 소음대책구역 등)으로 인해 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 본건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 복잡한 금융 구조를 가지고 있어 추가적인 조사나 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 및 임차인 관련 리스크

* 비록 임차인의 대항력은 없으나, 명도를 진행하는 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 감정가 대비 주변 시세의 차이가 존재하므로, 과도한 입찰은 지양해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원지방법원 2024타경10685호로 경매 진행 중인 경기도 화성시 진안동 소재 도시형생활주택입니다. 본건의 가장 큰 장점은 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점입니다. 또한, 주변 교통 및 생활 환경이 무난하며, 주거 및 상업시설이 혼재된 입지입니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점과 복잡한 권리관계(공동담보, 유동화 물건)는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적고, 권리 낙찰 시 모든 등기 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 도시형생활주택으로, 1인 가구 및 소규모 가구를 대상으로 한 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 개발이 진행 중인 화성시의 입지로, 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 135,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 본건의 면적 및 건물 유형을 고려할 때 감정가 수준에서의 시장 가치에 대한 판단이 필요합니다. 제공된 주변 시세 자료에 따르면 평당 단가가 감정가보다 낮은 경향을 보입니다. 그러나 도시형생활주택의 특성과 최신 건축물임을 감안하여, 감정가의 80~90% 수준을 고려한 108,000,000원에서 121,500,000원 사이에서 전략적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 92.5% 수준으로, 시장 가치를 반영하면서도 입찰 경쟁 상황을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.