나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10685 [3] 경기도 화성시 진안동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측에 위치하고 부근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 총 20개호의 구분건물(근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호)로서, 외 벽: 석재마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

101호 : 근린생활시설로 이용중임. 201호~501호 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥내-5대, 옥외-9대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

물건 주소: 경기도 화성시 진안동 507-12 2층202호

건물 용도: 도시형생활주택

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 1~5층 건물내 구분건물로서, 외벽은 석재마감, 내벽은 몰탈위페인트, 벽지 및 타일마감, 창호는 샷시창임. 해당 호수는 도시형생활주택으로 이용 중임.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 17.64㎡ (약 5.34평)

토지 지분: 17.64㎡ (약 5.34평)

건물 면적: 18.31㎡ (약 5.54평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 95,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

등기부채권 총액: 1,367,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 남서측 인근에 위치함.

주변: 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

도로: 본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

대중교통: 서측으로 지하철 1호선 및 1번 국도가 지나고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 최현출 (2017-11-16)

근저당: 수협은행 (1,200,000,000원) (2017-11-16, 말소기준권리)

주택임차권: 김주리 (65,000,000원) (2024-10-30, 말소)

임의경매: 수협은행 (1,030,372,151원) (2024-09-23, 말소)

가압류: 신용보증기금 (102,000,000원) (2024-10-07, 말소)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-12-11

확정일자: 2017-11-13

배당신고일자: 2024-10-23

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

건물명: 대원B동, 건축년도: 1986년, 면적: 52.38㎡ (15.84평), 층수: 2층, 거래금액: 105,000,000원

건물명: 정림팰리스, 건축년도: 2014년, 면적: 47.59㎡ (14.39평), 층수: 4층, 거래금액: 175,000,000원

건물명: 삼익가,나동, 건축년도: 1991년, 면적: 35.76㎡ (10.82평), 층수: 2층, 거래금액: 91,000,000원

제공된 시세 정보는 본건과 면적, 건축 연도, 건물 유형(연립, 다세대) 등에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 유사 지역의 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가 95,000,000원은 면적 대비 다소 높게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다. 특히, 가장 유사한 가격대의 거래 사례(91,000,000원)는 본건보다 두 배 가까이 넓은 면적(35.76㎡)임을 고려할 때, 본건의 면적(18.31㎡)에 대한 단위 면적당 가격은 상대적으로 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 "진안중학교"가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 주상용 및 상업용 건물이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주차 시설

건물 내 옥내 주차 5대, 옥외 주차 9대 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 군사시설 관련 규제

본건은 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어, 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있으며 소음 피해가 예상됩니다. 이는 해당 물건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 기타 개발 제한

제1종일반주거지역, 성장관리권역에 속해 있어 향후 지역 개발 방향에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전구역, 소음대책구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 상대적으로 높게 책정되었습니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 군사시설 관련 규제(비행안전구역, 소음대책구역)로 인한 제약과 소음 피해 가능성이 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 주변 시세 대비 감정가 수준, 그리고 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

소형 평형으로 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

진안동 지역의 주거 밀집지에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 95,000,000원이나, 주변 시세 및 면적 대비 감정가 수준, 그리고 군사시설 관련 규제 및 소음 피해 가능성 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 대비 할인된 가격으로 평가될 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 76,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.