나이스옥션 법원경매 수원 2024타경95730 [2] 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 11층1108호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디감정 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,2,3은 경기도 화성시 영천동 소재 "치동중학교" 북동측 인근에 위치하고, 기호4는 경기도 화성시 영천동 소재 "다원중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

공히 본건건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호1,2,3 :
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상15층 건물내
2층 209비, 2층 210비, 2층 211비호로서,

외벽 : 강화유리 마감 등.
내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창 등임.


기호4 :
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내
11층 1108호로서,

외벽 : 강화유리 마감 등.
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호1(209비호),2(210비호),3(211비호) : 집합건축물대장(전유부)상 업무시설(지원시설)로 3개호 벽체구분없는 상태임.

기호4(1108호) : 집합건축물대장(전유부)상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생설비, 소화전설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1,2,3(영천동 839-2번지) : 사다리 유사형의 토지로 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 건부지 등의 상태임.

기호4(영천동 875-1번지) : 대체로 장방형의 토지로 공장(지식산업센터,창고), 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태등

기호1,2,3(영천동 839-2번지)토지는 본건 부지 북측, 남측, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로 등을 통하여 접근가능하고, 기호4(영천동 875-1번지)토지는 부지 북서측 및 북동측으로 대로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3(영천동 839-2번지) :
준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-126)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-129)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

기호4(영천동 875-1번지) :
준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류(폭 40m-50m)(동탄2지구)(접합) , 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨
공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경95730 (2)

소재지: 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 11층1108호

용도: 지식산업센터

감정가: 1억 57,000,000원

건물면적: 35.64㎡ (약 10.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대지권미등기, 유동화물건

주의사항: 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.

1.2. 토지 정보

토지면적: 4255.20㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 대체로 장방형의 토지로 공장(지식산업센터, 창고), 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중인 상태임.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m-50m)(동탄2지구)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구.

1.3. 건물 정보

건물면적: 35.64㎡ (약 10.78평)

건물지분: 35.64㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 11층 1108호.

외벽: 강화유리 마감 등.

내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등.

창호: 샷시창 등임.

이용상태: 집합건축물대장(전유부)상 공장(지식산업센터)임.

설비내역: 위생설비, 소화전설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 "치동중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨. 본 건 부지 북서측 및 북동측으로 대로 등을 통하여 접근 가능함.

2.3. 주변시설 (검색 결과 기반)

주변에는 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높으며, 대중교통 이용이 편리한 것으로 확인됨.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 국민은행 근저당권(2022.02.18. 접수)보다 늦은 을2 근저당권, 갑4 가압류(대한민국), 갑5 가압류(경기신용보증재단), 갑6 임의경매(유에이치케이제육차유동화전문), 갑7 가압류(국민은행), 갑8 압류(동화성세무서장), 갑10 압류(평택세무서장), 갑12 압류(화성시) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 265,052,607원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (예: 지상권 등)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양

보증금: 30,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2024-11-21

확정일자: 2024-11-21

배당신고일자: 2024-11-22

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사안 (오 )

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2022-10-18

확정일자: (미기재)

배당신고일자: (미기재)

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원. (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재된 지역으로, 동탄2지구 내 택지개발지구에 해당하여 향후 개발 잠재력이 있는 지역임.

4.2. 주변 개발 계획

준주거지역, 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있어 지속적인 개발 및 투자가 기대되는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높은 것으로 파악됨.

5.2. 교육시설

단지 인근에 치동중학교, 다원중학교 등이 소재하여 교육 환경 또한 양호한 편임.

5.3. 교통편의

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

대지권이 미등기 상태이며, 대지권 유무를 알 수 없어 경매 낙찰 후 대지권 확보 과정에서 추가적인 시간 또는 비용이 발생할 수 있음. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함된 것으로 보임.

6.2. 중복사건

동일 물건에 대한 경매 절차가 중복으로 진행될 수 있어, 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있음.

6.3. 유동화 물건

자산유동화전문회사가 채권을 보유하고 경매를 신청한 유동화 물건으로, 채권 양수도 등의 변동 가능성이 있을 수 있음.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 동탄코너원스마트타워 내 지식산업센터로, 동탄2신도시에 속해 있어 지역 개발의 수혜를 받을 수 있는 입지입니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 상업 및 교육 시설 이용이 편리하며, 건물 자체의 관리 상태도 양호한 것으로 파악됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다. 또한, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 대지권 미등기 상태는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 해당 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시의 개발 잠재력: 택지개발지구, 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구 등 지정으로 인한 지속적인 발전 가능성이 높음.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대로변에 인접하여 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장과 상업 시설 이용이 편리함.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리행사에 문제가 없음.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 인해 명도에 대한 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 157,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 주변 시세, 수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 통상적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하나, 본건의 경우 대지권 미등기 등의 특이사항을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.