나이스옥션 법원경매 수원 2024타경95730 [1] 경기도 화성시 영천동 839-2 동익미라벨타워 2층209비호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디감정 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,2,3은 경기도 화성시 영천동 소재 "치동중학교" 북동측 인근에 위치하고, 기호4는 경기도 화성시 영천동 소재 "다원중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

공히 본건건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호1,2,3 :
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상15층 건물내
2층 209비, 2층 210비, 2층 211비호로서,

외벽 : 강화유리 마감 등.
내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창 등임.


기호4 :
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내
11층 1108호로서,

외벽 : 강화유리 마감 등.
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호1(209비호),2(210비호),3(211비호) : 집합건축물대장(전유부)상 업무시설(지원시설)로 3개호 벽체구분없는 상태임.

기호4(1108호) : 집합건축물대장(전유부)상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생설비, 소화전설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1,2,3(영천동 839-2번지) : 사다리 유사형의 토지로 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 건부지 등의 상태임.

기호4(영천동 875-1번지) : 대체로 장방형의 토지로 공장(지식산업센터,창고), 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태등

기호1,2,3(영천동 839-2번지)토지는 본건 부지 북측, 남측, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로 등을 통하여 접근가능하고, 기호4(영천동 875-1번지)토지는 부지 북서측 및 북동측으로 대로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3(영천동 839-2번지) :
준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-126)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-129)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

기호4(영천동 875-1번지) :
준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류(폭 40m-50m)(동탄2지구)(접합) , 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 목록1~3 벽체 구분 없이 이용중
2.대지권 미등기이나 평가에 포함됨
3.부동산의 소유자가 사실상 대지권을 취득하였다는 취지의 서면(2025.1.13.자 (주)동익동탄피에프브이 사실조회회신서)제출됨
4.2024.12.3. 동익미라벨타워관리단으부터 2024.10.까지 공용부분에 대한 관리비 금 6,438,320원이 미납되어 있다는 신고서 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경95730 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 영천동 839-2 동익미라벨타워 2층 209비호

1.3. 용도

지식산업센터

1.4. 감정가

692,000,000원

1.5. 토지면적

17,977.80㎡ (약 5,439.21평)

1.6. 토지지분

0㎡ (0평)

1.7. 건물면적

132. 89㎡ (약 40.21평)

1.8. 건물지분

132. 89㎡ (약 40.21평)

1.9. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.10. 경매구분

부동산 임의경매

1.11. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "치동중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 부지 북측, 남측, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로 등을 통하여 접근 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 1월 13일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리/금액

대지권 미등기 상태이나 평가에 포함되었으며, 소유자가 사실상 대지권을 취득하였다는 취지의 서면이 제출되었습니다.

3.4. 임차인 현황

* 주식회사대나무디엔씨 (최 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-03-10

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

* 주식회사챠니홀딩스 (김 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업일자: 2022-02-14

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

* 주식회사소나무디앤씨 (김 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업일자: 2022-02-03

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

* 주식회사진현파트너스 (성 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-10-06

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어, 보증금 인수 부담은 없습니다.

3.5. 총 채권액

548,400,000원 (집합건물 등기부요약 기준)

4. 상권분석

4.1. 본 물건 주변의 상업 시설 및 유동인구

본건은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 관련 종사자 및 거주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 주위환경이 보통시되는 점을 감안할 때, 안정적인 수요가 예상됩니다.

4.2. 주변 개발 계획

본건 소재지가 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어, 향후 지속적인 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주식회사, 업무시설, 근린생활시설이 인접해 있어 이용이 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 및 북서측 인근에 치동중학교와 다원중학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설

현재 제공된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있어, 사건 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 대지권 미등기

등기부상 대지권이 미등기 상태이나, 사실상 대지권을 취득하였다는 서면이 제출되어 있어 법적 검토가 필요합니다. (2025.1.13.자 (주)동익동탄피에프브이 사실조회회신서)

6.3. 유동화물건

유동화전문회사 채권에 의한 경매이므로, 채권 관련 변동 사항이나 추가적인 법적 절차 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 미납 관리비

2024년 10월까지의 공용부분 관리비 6,438,320원이 미납된 것으로 신고되었습니다. 이 금액은 매수인에게 인수될 수 있으므로, 정확한 납부 의무를 확인해야 합니다.

6.5. 이용 상태

목록 1~3번 물건은 벽체 구분 없이 이용 중이므로, 내부 구조 변경 및 활용 계획 시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동의 지식산업센터로, 준주거지역 내에 위치하며 지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 포함되어 향후 발전 가능성이 있는 지역에 소재합니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상되나, 대지권 미등기 및 미납 관리비 인수 가능성은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

8. 투자 포인트

* 성장 가능성 높은 지역: 택지개발지구 및 벤처기업육성촉진지구에 속해 있어 지역 발전 잠재력이 높습니다.

* 실사용 또는 임대 수익 기대: 지식산업센터 용도로, 실제 사업장 운영이나 임대 수익 창출을 위한 투자로 고려할 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금 부담: 파악된 임차인들의 보증금 총액이 0원이며, 대항력이 없어 명도에 큰 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 692,000,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 대지권 미등기, 미납 관리비 인수 가능성, 중복사건 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되어 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않으나, 실제 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(관리비, 명도 관련 비용 등)을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (구체적인 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 한계가 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.