나이스옥션 법원경매 수원 2024타경96979 [1] 경기도 용인시 기흥구 고매동 704 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인덕감정 · 평가일 2024.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 고매동 소재 경부고속도로 "기흥 I.C" 서측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 다세대주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아 대중
교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

*기호1 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택 건부지임.
*기호3 : 부정형의 평탄한 "도로"(현황 미개설)임.
*기호4 : 사다리형의 토지로서 개발허가(제1종근린생활시설 - 휴게음식점)를 받아 평탄하게
조성(나지)한 상태임.

인접 도로상태

*기호1 : 지적도상은 맹지이며, 현황은 기호4 토지를 통하여 출입이 가능함.
*기호3 : 지적도상 노폭 약6m의 도로(현황 미개설)임.
*기호4 : 지적도상 서측으로 노폭 약6m의 도로(현황 미개설)와 접하나, 현황은 남서측으로
소재한 노폭 약4m의 관습상 도로로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-12), 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정
비계획법> 중점경관관리구역.

*기호3 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-12), 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정
비계획법> 중점경관관리구역.

*기호4 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-12), 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정
비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리
구역.

제시목록 외의 물건

본건 기호1 지상에 이동식 컨테이너 1동이 소재하나 이동이 용이한 물건으로서 토지에 미치
는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

본건 기호4 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 개발행위 허가(제1종근린생황시설-휴게음식점)
받아 평탄하게 조성한 나지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1,3,4 토지의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목구조 세멘기와지붕 단층 건물로서
외 벽 : 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 몰탈위 벽지 도배 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

주택 및 사무실, 화장실 등으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물 임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1 지상의 컨테이너 매각에서 제외
3.목록4 공부상 '전'이나 현황 '나지'임
4.목록4 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경96979 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 고매동 704

용도: 단독주택

감정가: 3,168,206,000원

토지면적: 1871.00㎡ (약 566.05평)

토지지분: 1871㎡ (약 566.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 92.00㎡ (약 27.83평)

건물지분: 92㎡ (약 27.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 1. 일괄매각 2. 목록1 지상 컨테이너 제외 3. 목록4 공부상 '전'이나 현황 '나지' 4. 목록4 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성 있음

등기부채권 총액: 2,460,000,000원 (말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 고매동 소재 경부고속도로 "기흥 I.C" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약:

- 소유권이전: 이봉수 (1987.07.28)

- 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021.02.23, 1,860,000,000원, 말소기준권리)

- 근저당권: 주식회사 씨엘코 (2024.04.03, 600,000,000원)

- 임의경매개시결정: 수지신용협동조합 (2024.11.11, 1,563,301,516원)

건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 이봉수 (2020.12.04)

- 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021.02.23, 1,860,000,000원, 말소기준권리)

- 임의경매개시결정: 수지신용협동조합 (2024.11.11, 1,563,301,516원)

권리분석 종합:

모든 권리는 말소기준권리(근저당권)보다 후순위로, 낙찰 시 소멸될 것으로 예상됩니다. (을구 1번 근저당권이 말소기준권리이며, 그보다 후순위로 설정된 권리들은 말소 대상입니다.)

임차인 현황:

- 임차인: 박용광

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-14

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

- 임차인: 알이에스주식회사 (방진선)

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2021-06-30

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음 (총 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있음)

- 임차인: 주식회사 에레츠 (방진선)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-23

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

- 임차인: 최장웅

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-11

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상입니다. 인수할 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 자료는 주로 다세대 및 연립주택으로, 본건과 같은 넓은 토지를 가진 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

- 동산빌라1차(다세대, 59.66㎡): 2026년 2월 8,500만원 (약 142.5만원/㎡)

- 동산빌라2차(다세대, 80.04㎡): 2025년 11월 11,000만원 (약 137.4만원/㎡)

- 기흥현대빌라(연립, 175.25㎡): 2026년 5월 50,000만원 (약 285.3만원/㎡)

기흥현대빌라의 경우, 333.389㎡ 토지 면적 대비 50,000만원에 거래되었으며, 이는 토지 가치가 상당함을 시사합니다.

본건의 경우, 1871㎡의 넓은 토지 면적이 주요 가치 요인으로 판단됩니다. 감정가는 31억 6천 8백만원대이나, 인근 대형 연립주택 거래 사례(토지 약 333㎡, 5억원)를 단순 토지 면적으로 환산 시, 본 토지의 잠재적 가치가 상당히 높을 수 있음을 추정할 수 있습니다. (예: 1871㎡ * 약 150만원/㎡ = 약 28억원)

건축물대장상 용도가 '제1종근린생활시설'로 되어 있으나, 현황은 '주택 및 사무실' 등으로 이용 중이며, 이는 용도 변경 가능성 또는 위반건축물 여부 확인이 필요합니다.

최근 정보에 따르면, 주변 지역의 거래가는 2025년 말 ~ 2026년 초 기준으로 약 130만~280만원/㎡ 수준을 보입니다. 본 건의 경우, 토지 면적과 건물의 잠재적 활용 가치를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 목구조, 세멘기와지붕 단층 건물

외벽: 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감

창호: 샷시 창호

이용 상태: 주택 및 사무실, 화장실 등으로 이용 중

설비 내역: 전기, 위생, 급배수, 난방 설비 등

1.5. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 제출 필요: 본건 목록4 토지의 경우 공부상 '전'이나 현황 '나지' 상태이며, 매각 결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금은 반환되지 않으며, 추후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

2. 건물 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 본건 건물의 주 용도는 '제1종근린생활시설'로 되어 있으나, 등기부상 소유권보존일자가 2020년이며, 현황은 '주택 및 사무실'로 사용되고 있습니다. 이는 건축법 위반 또는 행정 처분 대상이 될 수 있으므로, 건축물대장 및 관련 법규 확인이 필수적입니다.

3. 맹지 가능성 (목록1): 목록1 토지는 지적도상 맹지이며, 현황은 목록4 토지를 통해 출입이 가능합니다. 목록4 토지 취득 시 문제가 없을 수 있으나, 별도 매각 또는 권리 관계에 따라 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 본건은 토지/건물 일괄매각 대상임)

4. 컨테이너 제외: 목록1 토지 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경부고속도로 기흥IC 인근에 위치한 넓은 토지를 가진 단독주택 부지입니다. 뛰어난 접근성과 향후 개발 가능성이 있는 넓은 토지는 큰 장점입니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 필요, 공부상 지목과 현황의 차이, 건물 용도 관련 잠재적 이슈 등은 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 목록4 토지의 농지 관련 사항과 건물 용도 관련 부분을 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 1871㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 건축, 개발, 증축 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

2. 우수한 접근성: 기흥IC 인근에 위치하여 수도권 접근성이 매우 용이합니다.

3. 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 주변 시세 상승에 따른 시세 차익 기대가 가능합니다.

4. 현재 등기상 권리관계 깨끗: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 인수하는 권리 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 31억 6천 8백만원대입니다. 제공된 주변 다세대/연립주택 시세 자료와 본건의 넓은 토지 면적, 그리고 감정평가액을 종합적으로 고려할 때, 토지 가치가 상당한 비중을 차지할 것으로 판단됩니다.

인근 연립주택의 거래 사례에서 토지 면적당 단가를 추정하여 본 토지에 적용 시, 약 28억원 이상의 토지 가치가 예상됩니다. 건물 가치를 포함하고, 감정가 대비 적정 낙찰가를 산정하여, 본건의 예상 입찰가는 약 29억원 ~ 30억 5천만원 범위로 제안합니다.

이는 인수할 보증금(0원)을 제외하고, 잠재적 리스크 및 명도 비용 등을 고려한 보수적인 산정이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 동향과 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.