나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51980 [1] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 7층713호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 ""서천고등학교“ 남동측 인근에 위치하며,
주위는 공장(지식산업센터) 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서,
주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바,
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지하1층~지상10층 건물내 제7층 제713호 ~
제716호로서, (사용승인일 2019년 04월 02일)
- 외 벽 : 알루미늄 복합판넬 마감.
- 내 벽 : 몰탈위페인팅, 내부인테리어 등 마감,
- 바 닥 : 바닥용타일깔기 마감.
- 창 호 : 알루미늄샷시 강화유리 마감임.

이용상태

713호~716호 -> 공장(지식산업센터)으로 이용중임.
(후첨 “건물이용도 및 임대상황표” 참조)

설비내역

공동 위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측, 동측으로 노폭 약 15m~20m 내외의 포장도로(중로)를 통하여 접근
가능하고, 단지내 주차장시설 구비됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

- 그 밖의 참고사항 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 목록1~4 모두 통합하여 사용중
공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경51980 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 7층713호

용도: 지식산업센터

감정가: 992,000,000원

토지면적: 94.28㎡ (약 28.53평)

건물면적: 191.88㎡ (약 58.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

사용승인일: 2019년 04월 02일

총 등기부채권액: 1,939,299,600원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 용인시 기흥구 농서동에 위치하며, 서천고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 공장(지식산업센터) 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 북측, 남측, 동측으로 노폭 약 15m~20m의 중로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 단지 내 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1. 중소기업은행 근저당권 (2019-05-23) (720,000,000원)

* 소유권 관련: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2019-05-23)

* 근저당권:

* 을1: 중소기업은행 (720,000,000원) - 말소

* 을3: 김원구 (540,000,000원) - 말소

* 압류:

* 갑9: 기흥세무서장 - 말소

* 갑10: 수원시 - 말소

* 갑11: 국민건강보험공단 - 말소

* 임의경매:

* 을12: 중소기업은행 (600,985,000원) - 수원지방법원 2025타경51980, 말소

* 가압류:

* 을13: 용인축산업협동조합 (679,299,600원) - 말소

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 소이연이엔씨주식회사 (박상달)

* 보증금: 0원

* 차임: 800,000원

* 사업자등록일: 2019-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 목록1~4 모두 통합하여 사용 중

* 임차인: 전성진

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 사업자등록일: 2019-10-23

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 속한 지역은 다수의 지식산업센터와 더불어 각종 근린생활시설이 혼재된 복합 상업·산업 지역입니다. 특히, 주변으로 삼성전자 사업장이 위치하여 관련 종사자들의 주거 및 업무 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 서천고등학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 또한, 같은 주소지 내에 마사지샵(원희스웨디시) 등이 입점한 사례가 있어 복합적인 상업 용도의 가능성을 시사합니다.

* 이용 현황: 현재 701호부터 716호까지 통합하여 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라는 점을 고려할 때, 해당 호실 또한 유사한 용도로 활용되고 있을 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 출퇴근 시간대에는 교통 혼잡이 예상됩니다.

* 편의시설: 주변에 서천고등학교와 함께 도서관, 주민복지시설 등 공공시설이 소재합니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 어느 정도 갖추어져 있으나, 주말 및 공휴일의 대중교통 접근성이나 종합적인 편의시설은 다소 아쉬울 수 있습니다.

* 주차: 건물 내에 주차 시설이 마련되어 있어 차량 이용자에게 편리함을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 감정가 대비 총 채권 최고액(약 19.39억원)이 상당히 높아, 경매 진행 시 유찰 가능성 또는 경쟁률에 따라 낙찰가 변동성이 클 수 있습니다.

* 교통 혼잡: 출퇴근 시간대의 교통 혼잡은 해당 지역의 주요 이슈 중 하나로, 차량을 이용한 통행 시 불편함이 있을 수 있습니다.

* 제한적인 생활 편의시설: 주로 직장인과 관련 시설 위주로 형성된 지역으로, 주말이나 여가 활동을 위한 종합적인 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

* 임대 관계: 현재 임차인들의 대항력은 없으나, 임대 관계에 대한 구체적인 내용은 '미상'으로 명시되어 있어, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동에 위치한 지식산업센터로, 편리한 교통망과 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 감정가 대비 높은 채권 총액과 출퇴근 시간대 교통 혼잡, 제한적인 생활 편의시설 등은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다. 주변 산업 단지 및 기업 종사자들을 대상으로 한 임대 수익 또는 직접 사용 목적의 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 분석: 경매를 통해 모든 근저당, 압류, 가압류 등이 말소될 예정이므로 권리 상의 부담 없이 취득 가능합니다.

* 신축급 지식산업센터: 2019년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 활용할 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 효율적인 관리: 토지와 건물이 함께 매각되어 관리 및 운영이 용이합니다.

* 직접 사용 및 임대 수익 창출: 본 물건은 지식산업센터로서 사업체 운영을 위한 공간으로 직접 사용하거나, 관련 기업체에 임대하여 수익을 창출할 수 있습니다.

* 우수한 교통 접근성: 차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다. 본건의 경우 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 992,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁 강도, 물건의 현재 상태 및 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 높은 총 채권액과 지역 특성상, 면밀한 주변 시세 조사와 권리 관계 재확인을 통해 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다. 상세한 시장 분석 후, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 전략적으로 설정하는 것을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.