나이스옥션 법원경매 수원 2025타경956 [4] 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 13층1317호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~4)은 경기도 화성시 영천동 소재 ""동탄5동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

각각 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호1) 라멘조 평지붕 13층건 중 지1층 비103호로서(사용승인일:2020.10.28)
외 벽:석재붙임 등,
창 호:샷시창호 마감.
기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 중 6층 619호로서(사용승인일:2020.11.24)
외 벽:석재붙임 등,
창 호:샷시창호 마감.
기호3,4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 13층 1318호, 1317호로서(사용승인일:2021.09.24)
외 벽:강화유리 붙임 등,
창 호:샷시창호 마감.

이용상태

공부상 기호1은 지식산업센터, 기호2,3,4는 공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1은 서측으로 왕복 약 8차선, 남측으로 약 2차선, 기호2는 북서측으로 왕복 약 8차선, 기호3,4는 북서측으로 왕복 약 8차선, 북동측으로 왕복 약 4차선 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-114)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.
기호2: 준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.
기호3,4: 준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.
공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경956 (4)

소재지: 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 13층1317호

용도: 지식산업센터

감정가: 1억 5천 3백만원

토지면적: 4,255.20㎡ (약 1,287.2평) - *본 물건은 집합건물로, 기재된 토지면적은 전체 토지 면적이며, 해당 호실의 토지 지분은 0㎡입니다.*

건물면적: 36.25㎡ (약 10.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권 미등기, 유동화물건

주의사항: 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

(blank)

(blank)

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "동탄5동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

해당 지역은 동탄2신도시에 속하며, 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물은 북서측 왕복 약 8차선, 북동측 왕복 약 4차선 도로에 접해 있어 교통 여건이 우수합니다.

벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당하여 관련 정책 및 지원 혜택을 기대할 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 검색되지 않았으나, 대로변에 인접하여 차량 소음 등은 고려될 수 있습니다.

(blank)

(blank)

3. 권리분석

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리는 2021년 10월 29일 접수된 국민은행 근저당권(채권 최고액 147,600,000원)입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 219,188,562원입니다.

현재 파악된 임차인은 아래와 같습니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/사업일자: 2023-04-17

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 현 (주식회사현성디엔씨)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/사업일자: 2022-04-29

* 대항력: 없음

* 비고:

인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약 상 소유권이전(신탁등기말소), 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류 등의 권리가 등기되었다가 말소된 것으로 확인됩니다.

(blank)

(blank)

4. 상권분석

본건이 위치한 동탄2신도시 영천동 일대는 동탄2신도시 내에서도 상업 및 업무 기능이 활발히 발달하고 있는 지역입니다.

주변에 상업업무시설, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

지식산업센터로서 IT, R&D, 중소기업 등 다양한 사업체의 입주가 가능하며, 벤처기업육성촉진지구 지정으로 인한 정책적 지원 효과도 기대됩니다.

동탄5동행정복지센터 및 다양한 상업 시설과의 접근성이 뛰어나 사업 운영에 유리한 환경을 제공합니다.

최근 동탄2신도시 내 상업 인프라가 지속적으로 확장되고 있어 향후 상권 활성화가 더욱 기대됩니다.

(blank)

(blank)

5. 생활정보

본건은 "동탄코너원스마트타워" 내에 위치한 지식산업센터로서, 건물 자체적으로 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차장, 소방 설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 좋아 차량을 이용한 이동이 용이합니다.

주변에 아파트 단지와 상업시설이 발달해 있어 각종 생활 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

(blank)

(blank)

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 가장 중대한 리스크 요인입니다. 본 물건은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 권리 확보 여부를 알 수 없습니다. 이는 건물 소유자가 건물 대지에 대한 법적 권리를 온전히 확보하지 못했을 가능성을 시사합니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으나, 권리 확보에 추가적인 비용이나 절차가 발생할 수 있습니다.

유동화 물건: 금융기관의 유동화 자산으로 경매 진행되는 경우, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대 관계: 현 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 점유 및 명도 과정에서의 협의 또는 절차가 필요할 수 있습니다. (임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.)

(blank)

(blank)

7. 종합 의견

본 물건은 동탄2신도시에 위치한 비교적 신축(2020-2021년 사용승인) 지식산업센터로, 지역 개발 잠재력과 활성화된 상업/업무 환경이라는 장점을 가지고 있습니다.

하지만, '대지권 미등기'라는 중대한 권리상의 하자가 존재하므로, 이 부분에 대한 명확한 해결 방안이나 추가 비용 발생 가능성을 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

(blank)

(blank)

8. 투자 포인트

개발 잠재력이 높은 동탄2신도시 핵심 지역에 위치하고 있습니다.

비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

지식산업센터로서 다양한 사업 업종 유치가 가능합니다.

대지권 미등기 리스크로 인해 시장 가치 대비 상대적으로 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

(blank)

(blank)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 경매 참여자들의 경쟁 정도, 그리고 '대지권 미등기' 리스크에 대한 평가에 따라 달라질 수 있습니다.

본건의 감정가 1억 5천 3백만원은 대지권 미등기 리스크를 반영한 금액으로 추정됩니다.

실제 입찰가 산정 시에는 대지권 확보에 소요될 수 있는 비용, 명도 비용, 그리고 향후 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 관련 리스크 대비 수익률을 면밀히 분석하여 최적의 낙찰가율을 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.