나이스옥션 법원경매 수원 2025타경956 [2] 경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차1동 6층619호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~4)은 경기도 화성시 영천동 소재 ""동탄5동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

각각 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호1) 라멘조 평지붕 13층건 중 지1층 비103호로서(사용승인일:2020.10.28)
외 벽:석재붙임 등,
창 호:샷시창호 마감.
기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 중 6층 619호로서(사용승인일:2020.11.24)
외 벽:석재붙임 등,
창 호:샷시창호 마감.
기호3,4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 13층 1318호, 1317호로서(사용승인일:2021.09.24)
외 벽:강화유리 붙임 등,
창 호:샷시창호 마감.

이용상태

공부상 기호1은 지식산업센터, 기호2,3,4는 공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1은 서측으로 왕복 약 8차선, 남측으로 약 2차선, 기호2는 북서측으로 왕복 약 8차선, 기호3,4는 북서측으로 왕복 약 8차선, 북동측으로 왕복 약 4차선 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-114)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.
기호2: 준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.
기호3,4: 준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.
공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 수원지방법원 2025타경956 (2)

소재지: 경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차1동 6층619호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 121,000,000원

최저매각가격: (제시되지 않았으나, 감정가 121,000,000원을 기준으로 함. 대지권 가격 포함)

토지면적: 5499.00㎡ (약 1663.5평)

토지지분: 0㎡

건물면적: 33.99㎡ (약 10.28평)

건물지분: 33.99㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

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* 위치: 경기도 화성시 영천동 소재 "동탄5동행정복지센터" 북서측 인근에 위치함. 본 물건은 동탄2신도시 테크노밸리 내에 속하며, 이는 수도권 최대 규모 산업 클러스터 중 하나로 평가받음.

* 주위환경: 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 지역임.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능함. 본 물건은 북서측으로 왕복 약 8차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

* 지역 개발: 동탄2신도시는 GTX-A 노선 개통 및 개발 진행으로 교통망이 지속적으로 개선되고 있으며, 삼성전자 등 대기업 사업장과의 접근성도 좋음.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2021년 1월 4일자 국민은행 근저당 (을1)으로, 이에 앞선 권리는 모두 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없음.

* 등기부채권 총액: 205,988,562원 (기록된 채권 총액 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (개인정보 마스킹)

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입(사업)일자: 2023-12-19

* 배당신고일자: 2025-05-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인으로 인수할 보증금 없음)

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 동탄테크노밸리는 IT, 정보, 바이오, 반도체 등 첨단산업을 중심으로 한 산업 클러스터로 조성되고 있으며, 판교테크노밸리와 비교될 정도로 높은 가치를 지님.

* 배후수요: 주변에 대규모 산업단지와 다수의 기업들이 위치해 있어 풍부한 배후수요를 기대할 수 있음.

* 투자 가치: 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인해 향후 상업 및 업무 시설로서의 가치 상승이 예상됨.

1.4. 생활정보

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* 주변시설: "동탄5동행정복지센터"가 인근에 있으며, 상업업무시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 편의시설: 상업지역에 위치하여 일반적인 편의시설(마트, 병원, 학원 등) 이용이 용이할 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대지권 미등기: 본건은 대지권 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 면적 확인이 불가능함. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있다고 명시되어 있음. 이는 향후 소유권 행사 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있는 중요한 사항임.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 달리 취급 및 관리에 있어 추가적인 주의가 필요할 수 있음.

* 임대차 관계: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 경기도 화성시 영천동 동탄아이티밸리2차 내 지식산업센터(619호)로, 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖춘 지역에 위치합니다. 권리분석상 인수할 부담은 없으며, 소액 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 대지권 미등기 및 유동화 물건이라는 특수한 점은 투자 결정 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있음을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 입지 : 동탄2신도시 테크노밸리 내 핵심 입지로, 향후 지역 발전 가능성이 높음.

* 교통 : 편리한 차량 접근성과 대중교통 이용 가능.

* 권리 : 인수 부담 없는 깨끗한 권리 관계.

* 가격 : 감정가 121,000,000원으로, 향후 시세 상승 기대.

* 개발 호재 : 동탄테크노밸리 조성 및 주변 산업단지 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

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본 건은 감정가 121,000,000원을 기준으로 하며, 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 금액으로 입찰가 산정이 가능합니다.

다만, 대지권 미등기 및 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여, 실제 입찰가는 다음 사항들을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

* 해당 물건의 정확한 시세 및 주변 실거래가 추이.

* 대지권 미등기 문제로 인한 권리 행사의 제약 가능성 및 그에 따른 가치 하락분.

* 향후 동탄 지역의 발전 전망 및 시장 상황.

* 본 건과 유사한 물건들의 낙찰가율.

위에서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 충분히 검토하고, 철저한 현장 조사 및 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

주변에 명확히 확인된 혐오시설(쓰레기 소각장, 폐기물 매립장 등)은 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았으나, 화성시 전반의 폐기물 처리 시설 관련 논란은 존재하므로 이에 대한 간접적인 영향 가능성은 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.