나이스옥션 법원경매 수원 2025타경956 [3] 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 13층1318호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~4)은 경기도 화성시 영천동 소재 ""동탄5동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

각각 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호1) 라멘조 평지붕 13층건 중 지1층 비103호로서(사용승인일:2020.10.28)
외 벽:석재붙임 등,
창 호:샷시창호 마감.
기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 중 6층 619호로서(사용승인일:2020.11.24)
외 벽:석재붙임 등,
창 호:샷시창호 마감.
기호3,4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 13층 1318호, 1317호로서(사용승인일:2021.09.24)
외 벽:강화유리 붙임 등,
창 호:샷시창호 마감.

이용상태

공부상 기호1은 지식산업센터, 기호2,3,4는 공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1은 서측으로 왕복 약 8차선, 남측으로 약 2차선, 기호2는 북서측으로 왕복 약 8차선, 기호3,4는 북서측으로 왕복 약 8차선, 북동측으로 왕복 약 4차선 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-114)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.
기호2: 준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.
기호3,4: 준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.
공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경956 (3)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 13층1318호

* 용도: 지식산업센터 (공장 겸용)

* 감정가: 1억 5,300만원

* 면적:

* 건물 전용면적: 36.25㎡ (약 10.97평)

* 건물 지분: 36.25㎡ (약 10.97평)

* 토지 면적 (전체 대지): 4,255.20㎡ (약 1,287.17평)

* 토지 지분: 0㎡ (토지/건물 일괄매각이나 개별 지분 표시는 0㎡로 되어 있음)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 대지권 미등기, 유동화 물건

* 주의사항: 대지권 미등기 상태이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 화성시 영천동에 위치하며, 주변은 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, ""동탄5동행정복지센터"" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2021년 10월 29일 접수, 채권액 1억 4,760만원)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)비와이인터내셔날 (대표: 양 )

* 보증금: 500만원

* 차임: 35만원

* 전입일자(사업일자): 2023년 5월 2일

* 배당신고일자: 2025년 5월 7일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-10-29)

* 국민은행 근저당 (2021-10-29, 147,600,000원) - 말소기준권리

* 서울신용보증재단 가압류 (2024-12-30, 71,588,562원) - 말소

* 국민은행 임의경매 (2025-03-06, 810,255,279원) - 말소

* 국민건강보험공단 압류 (2025-03-14) - 말소

* 등기부채권 총액: 219,188,562원

1.3. 상권분석

* 주변 환경은 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 복합적으로 구성되어 있어 일반적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 동탄2신도시 내의 택지개발지구에 속해 있으며, 벤처기업육성촉진지구로 지정되어 있어 관련 기업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 ""동탄5동행정복지센터"" 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변에 다양한 상업시설과 주거 단지가 혼재하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 큰 리스크는 대지권 미등기 상태이며, 이로 인해 대지권의 유무 및 범위 확인이 불가능하다는 점입니다. 이는 향후 재산권 행사나 건물 관리에 큰 영향을 미칠 수 있으며, 별도의 법적 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 지분 표기: 토지/건물 일괄매각임에도 불구하고 토지 지분이 0㎡으로 표기되어 있어, 토지 소유권과의 관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반적인 부동산 경매보다 복잡한 권리 관계나 절차를 수반할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 주변 지역을 조사한 결과, 본건 소재지 바로 인근에서 특별히 지목될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 넓은 범위의 개발 지역 특성상 간접적인 영향 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 화성시 동탄2신도시의 신축 지식산업센터(공장) 건물 내 구분소유권이 경매로 나왔습니다. 입지 및 건물 자체의 상태는 양호하나, 대지권 미등기 및 토지 지분 표기상의 불확실성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 부분을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년, 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 동탄2신도시 입지: 성장 잠재력이 높은 동탄2신도시 내에 위치하고 있습니다.

* 임차인 현황: 현재 임차인이 있으나 대항력이 없고, 보증금이 낮아 명도 및 자금 부담이 크지 않을 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 5,300만원

* 본건은 대지권 미등기라는 중대한 하자를 가지고 있어, 입찰가를 산정함에 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으나, 실제 대지권 확보 여부 및 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 이러한 위험 요소를 감안하여, 일반적인 경매 낙찰가율보다 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사와 법률 자문을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

* 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 개인의 위험 감수 수준 및 추가적인 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.