나이스옥션 법원경매 수원 2025타경957 [2] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 2층208호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산감정 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""기흥동탄TG"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호1,2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 2층 207호,208호로서(사용승인일:2019.12.03)
외 벽:석재붙임 등,
창 호:샷시창호 마감.

이용상태

공부상 기호1, 기호2는 업무시설(사무소)로 이용(현황 공실)임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로 공장(지식산업센터,창고),근린생활시설,업무시설(사무소) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남측 및 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m~35m)(대(주)2-21)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경957 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경기도 화성시 영천동 835-1, 더퍼스트타워투 2층208호

용도: 업무시설 (사무소)

감정가: 331,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 2층 207호, 208호 (사용승인일: 2019.12.03)

토지면적: 14.20㎡ (약 4.30평)

토지지분: 14.2031㎡ (약 4.30평)

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

건물지분: 45.6㎡ (약 13.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄TG" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

북측 및 서측으로는 노폭 약 30미터 내외의 대로에 접해 있으며, 남측 및 동측으로는 노폭 약 12미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역(동탄2지구)으로 용도지역이 지정되어 있습니다.

지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

그 외 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등 다양한 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 12월 26일에 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액은 약 1,005,924,095원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본 건 명세서상 구체적으로 명시되지 않았습니다. (지상권 등 잠재적 권리 존재 가능성은 현장 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. (총 합계: 0원)

건물 현황상 공실이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

현재 임차인이 없어 명도에 따른 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

만약 임차인이 존재하고 그 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 권리 인수에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 상업업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 다양한 상업 활동이 가능한 입지입니다.

인근에 "기흥동탄TG"가 위치하여 물류 및 유통 관련 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

동탄2지구 내 준주거지역으로, 주변에 아파트 단지가 많아 배후 수요가 기대됩니다.

지식산업센터, 창고, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 개발된 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 상업시설, 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

대형마트, 병원, 관공서 등은 차량 이동 시 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

단지 내 또는 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 통학이 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 관련 리스크

말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않아, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 해당 물건을 취득할 것으로 보입니다.

다만, 예상치 못한 유치권 등 특이사항 발생 가능성은 항상 존재하므로, 현장 조사를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

6.2. 주변 환경 리스크

현재 제공된 정보 및 일반적인 동탄2지구 개발 계획상 혐오시설이나 심각한 공해 시설과의 근접성은 보고되지 않았습니다.

실제 주변 환경에 대한 면밀한 조사와 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

현재 현황 공실 상태이므로, 향후 공실 장기화 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

동탄2지구는 신도시 개발 지역으로, 향후 인구 유입 및 개발 계획에 따라 지역 가치가 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 업무시설로, 신축된 건물이며 주변 개발이 활발한 지역에 자리하고 있습니다.

교통 및 입지 면에서 양호한 편이며, 권리 관계도 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없는 안전한 물건으로 분석됩니다.

다만, 현재 공실 상태임을 감안하여 향후 임대 및 운영 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 및 준주거지역 입지

2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 외관이 양호할 것으로 예상됩니다.

준주거지역 내 위치하여 다양한 상업 및 업무 활동이 가능하며, 동탄2지구의 개발 잠재력을 공유할 수 있습니다.

8.2. 명확한 권리관계

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 명도 후 권리상의 문제는 발생하지 않습니다.

8.3. 잠재적 임대 수요

주변에 아파트 단지와 함께 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있어, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 331,000,000원입니다.

인수되는 임차인의 보증금이 없으며, 권리상 특이사항이 없는 점을 고려할 때, 시세 및 시장 상황을 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80~95% 범위에서 입찰이 이루어지며, 본 건의 경우 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 281,350,000원 ~ 314,450,000원

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산정된 것이므로, 실제 현장 방문, 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.