나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51850 [2] 경기도 수원시 장안구 파장동 305-5 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 ""수원시립노인전문요양병원"" 남동측에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1),(2)토지는 공히 사다리형의 토지로서, 지목 및 현황""도로""임.

- 기호(3)토지는 사다리형의 토지로서, 지목은 ""전""이나, 현황""도로""임.

인접 도로상태

- 기호(1)토지는 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 있으며, 본건은 인접토지 진입을 위한 현황""도로""로 이용중임.

- 기호(2)토지는 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 있으며, 본건은 현황""도로""로 이용중임.

- 기호(3)토지는 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 있으며, 본건은 인접필지 통행을 위한 현황""도로""로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(꾸러기유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

- 기호(2),(3)토지 공히: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(꾸러기유치원(수원교육지 원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화 환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건은 기호(3)토지는 지목은 ""전""이나, 인접필지의 통행을 위한 현황""도로""로 이용중인 바, 이를 고려하여 감정평가하였으니. 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록3 공부상 '전'이나 현황 '도로'임.
목록3 2025.4.11.자 수원시 장안구 사실조회회신서에 의하면 원상회복 대상 아니지만 농지로 이용하지 않을 경우 지목 변경 등 조치 요함(농지보전부담금 납부대상 여부 확인요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경51850 (2)

감정가: 185,130,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

채권자: 주식회사라우드픽스

채권금액: 95,000,085원

말소기준권리: 2025-01-14 강제경매개시결정(주식회사라우드픽스)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 305-5

용도: 도로

토지면적: 187.00㎡ (약 56.57평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 파장동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통임. 인근에 수원시립노인전문요양병원이 소재함.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태: 기호(1),(2),(3) 토지는 공히 사다리형 토지로서, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태:

* 기호(1) 토지는 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 있으며, 인접 토지 진입을 위한 현황 도로로 이용 중임.

* 기호(2) 토지는 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 있으며, 현황 도로로 이용 중임.

* 기호(3) 토지는 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 있으며, 인접 필지 통행을 위한 현황 도로로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1) 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(꾸러기유치원), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역

* 기호(2),(3) 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(꾸러기유치원), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 수원시 장안구 파장동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하고 있어 주거 환경이 양호한 편임. 또한, 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 수원시립노인전문요양병원이 인근에 위치하고 있음.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산강제경매 사건이며, 말소기준권리인 2025-01-14자 강제경매개시결정 등기 외에 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (등기부요약 상 소유권이전, 신탁등기말소 등은 매각으로 소멸 대상임)

3.2. 임차인 현황

* 본건에 대한 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됨.

* 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

소재지 주변이 주거 밀집 지역이므로, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 소비 활동이 가능한 지역임. 인근 지역의 개발 계획 및 주요 상권과의 연계성 등 구체적인 상권 분석은 추가적인 조사가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 밀집한 주거지역으로, 인근에 편의점, 마트 등 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함. 수원시립노인전문요양병원이 가까이 있어 관련 시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

본건은 '꾸러기유치원'의 상대보호구역 내에 위치하고 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 공부상 지목과 현황 불일치

* 본건 목록3 토지는 공부상 지목이 '전'(밭)이나, 실제 현황은 인접 토지의 통행을 위한 '도로'로 이용 중임.

* 2025년 4월 11일자 수원시 장안구 사실조회 회신서에 따르면, 현 상태가 원상회복 대상은 아니나, 향후 농지로 이용하지 않을 경우 지목 변경 등 관련 조치가 필요할 수 있음.

* 농지보전부담금 납부 대상 여부에 대한 확인이 필요하며, 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 특히, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있어 도로 관련 규제 사항을 확인해야 함.

6.3. 일괄매각

본건은 토지매각으로 진행되나, '일괄매각'으로 명시되어 있어 관련 법규 및 절차를 면밀히 검토해야 함. (다만, 본건은 건물 면적이 0이므로 실질적으로는 토지 자체의 매각으로 이해됨)

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동에 위치한 도로로 이용 중인 토지임. 감정가는 1억 8,513만원이며, 187㎡(약 56.57평)의 면적을 가지고 있음. 주거 지역에 인접하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편임.

다만, 공부상 지목이 '전'임에도 현황 도로로 이용되고 있어, 향후 지목 변경 관련 비용 발생 가능성이 있으며, 관련 법규 검토가 필수적임. 또한, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요함. 권리상 특별히 인수할 사항은 없어 보임.

8. 투자 포인트

* 현황 도로로 이용 중인 토지로, 인근 토지의 이용 가치 상승에 기여할 수 있음.

* 수원시 장안구 내 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 입지 조건을 갖춤.

* 말소기준권리 이후 추가 권리 변동 사항이 없어 권리관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 185,130,000원을 기준으로, 현황 도로 이용에 따른 지목 변경 비용, 추가적인 법규 검토 비용, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

본 보고서에서는 별도의 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 판단할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.