나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11169 [1] 경기도 화성시 향남읍 상신리 1315-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2024.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 상신리에 소재하는 "상신초등학교" 남동측 인근에 위치하고,
주위는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근으로 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은
보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 중로한면, 남측으로 소로한면인 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남2지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭
15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2018-01-16)(전부제한구역), 가축사육제한구역(전부제한
), 상대보호구역(2017-07-19)(화성오산교육지원청문의), 상대보호구역(제이라온유치원), 절
대보호구역(2017-07-19)(화성오산교육지원청문의), 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구)
입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층 건으로서,
외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: -,
창호: PVC 창호 등 입니다.

이용상태

기호(2)는 현황 "다가구주택"으로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 통상적인 설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

기호㉠: 옥탑1층 소재(계단실) 약 19.7㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.
- 일반건축물대장상 위반건축물 표시[불법 대수선(가구수 증가), 건축과-44609]되어 있습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2는 일반건축물대장상 ‘위반건축물[불법 대수선(가구수 증가)]’ 표시 있음
3. 목록2의 임차인 반상희는 임차인 김종식의 배우자임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경11169 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 향남읍 상신리 1315-1

* 용도: 단독주택 (현황 다가구주택 이용)

* 감정가: 1,154,921,800원

* 토지면적: 265.80㎡ (약 80.41평)

* 토지지분: 265.8㎡ (약 80.41평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 398.20㎡ (약 120.50평)

* 건물지분: 398.2㎡ (약 120.50평)

* 건물 제시외면적: 19.70㎡ (약 5.96평) - 옥탑1층 계단실

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 근해안강망수산업협동조합 (본 경매 개시 결정 채권자)

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재 가능성, 위반건축물 (불법 대수선, 가구수 증가)

* 주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 건축물대장상 '위반건축물[불법 대수선(가구수 증가)]' 표시 있음.

3. 목록2(건물)의 임차인 반상희는 임차인 김종식의 배우자임.

* 특수물건정보: 대항력있는 임차인, 위반건축물

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 향남읍 상신리에 소재하며, "상신초등학교" 남동측 인근에 위치. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편임.

* 형태 및 이용상태: 인접필지 대비 평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북측으로 중로한면, 남측으로 소로한면의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남2지구)에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있음. 또한 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(유치원), 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구)에 해당함.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 을2 근저당권 (근해안강망수산업협동조합, 2017-02-03, 420,000,000원)임.

* 본건 경매개시결정은 갑14/갑6 임의경매 (근해안강망수산업협동조합, 2024-10-16, 362,192,217원)임.

* 말소예상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2 근저당권 외 등기부상 모든 을구, 갑구 권리(압류, 가압류 등)는 본 경매 절차 진행 시 말소될 것으로 예상됨.

* 등기부채권 총액: 551,353,972원.

* 임차인 현황:

* 본 자료상 대부분의 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항'에 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있어 중대한 정보 불일치 가능성이 있습니다. 실제 현장 조사 및 권리 분석을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

* 반상희: 보증금 170,000,000원, 전입일자 2018-08-13. (김 배우자) (대항력: 없음 명시, 단 특이사항에 '대항력있는 임차인' 언급)

* 윤훈채: 보증금 90,000,000원, 전입일자 2022-03-28. (대항력: 없음 명시)

* 주식회사우신특수포장(합병전:주식회사우신홀딩스): 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022-07-19. (대항력: 없음 명시)

* 김주석: 보증금 90,000,000원, 전입일자 2022-06-23. (대항력: 없음 명시)

* 이승수: 보증금 48,000,000원, 전입일자 2016-10-27. (대항력: 없음 명시)

* 이승수: 보증금 51,000,000원 (1차 증액분 3,000,000원 포함), 전입일자 2016-10-27, 확정일자 2022-11-14. (대항력: 없음 명시)

* 김성순: 보증금 50,000,000원, 전입일자 2024-09-25, 확정일자 2024-09-06. (대항력: 없음 명시)

* 지동진: 보증금 20,000,000원 + 차임 200,000원, 전입일자 2022-05-11. (대항력: 없음 명시)

* XUHUAXIONG: 보증금 30,000,000원 + 차임 200,000원, 전입일자 2023-10-12. (대항력: 없음 명시)

* JINYINGSHU: 보증금 0원, 전입일자 2023-11-28. (대항력: 없음 명시)

* PIAOFENGYI: 보증금 0원, 전입일자 2023-10-27. (대항력: 없음 명시)

* PIAOZHE: 보증금 0원, 전입일자 2024-10-04. (대항력: 없음 명시)

* 김재호: 보증금 0원, 전입일자 2021-03-25. (대항력: 없음 명시)

* 김종식: 보증금 0원, 전입일자 미상. (대항력: 없음 명시)

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 자료상 모든 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있습니다. 그러나 '특이사항'에 '대항력있는 임차인' 언급으로 인해, 실제 현황 조사 시 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.)

4. 상권분석 및 주변 시세

* 주변 부동산 동향: 제공된 JSON 정보는 주로 "동우빌라", "우진빌라" 등 다세대/빌라 유형의 최근 매매 사례를 포함하고 있습니다. 이들 거래는 2026년 5월에 9천만원에서 1억원 사이의 금액으로 이루어졌으며, 전용면적 약 67.35㎡ (약 20.37평) 기준입니다. 이는 본건의 규모와 감정가와는 큰 차이가 있습니다.

* 시세 분석:

* 제공된 다세대/빌라 시세 (9천만원~1억원)는 본건(단독주택, 감정가 11.5억원)과 직접 비교하기에는 무리가 있습니다. 본건은 토지 면적 약 80.41평, 건물 연면적 약 120.50평으로 훨씬 규모가 크며, 단독주택 또는 다가구주택으로서 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

* 본건의 감정가는 11.5억원이며, 이는 주변의 대형 단독주택 또는 다가구 건물 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 향남2지구는 택지개발지구로서 지속적인 개발과 인구 유입이 예상되는 지역입니다.

* 유사 물건 분석: 유사한 대지면적(약 70-80평)의 다가구주택이 10억원 내외에서 거래된 사례가 있습니다 (예: 대지면적 236㎡(약 71평), 연면적 353.69㎡(약 107평) 다가구주택, 12억 원; 대지면적 264.8㎡(약 80평), 연면적 395.3㎡(약 120평) 다가구주택). 다만, 이는 매물별 건축 연한, 상태, 임대 현황 등에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

* 정확한 시세 파악을 위해서는 본건과 유사한 규모 및 건축 연한을 가진 단독주택 또는 다가구주택의 실거래가, 인근 부동산 중개업소의 상담 등을 통한 심층적인 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육시설: "상신초등학교" 남동측 인근에 위치.

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 노선 버스정류장 소재. 향남역(서해선) 이용 가능.

* 기타: 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 일반건축물대장상 '위반건축물[불법 대수선(가구수 증가)]' 표시가 있어, 행정처분(이행강제금 등) 및 재산권 행사(매매, 담보대출 등)에 제약이 따를 수 있습니다. 철거 또는 원상복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인 존재 가능성: '특이사항'에 '대항력있는 임차인'이 언급되었으나, '임차인 현황'에는 대부분 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 중대한 정보 불일치로, 실제 임차인들의 법적 권리관계를 면밀히 조사해야 합니다. 만약 대항력있는 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하며, 이는 예상 입찰가를 크게 상회하는 부담이 될 수 있습니다. 특히 보증금 1.7억원인 반상희 임차인 관련 정보는 더욱 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 이용 현황: 현황 '다가구주택'으로 이용 중이나, 불법 증축/대수선으로 인한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 인근 여부: 주변 지역에서 폐기물 처리 시설, 자원 순환 시설 관련 이슈가 일부 확인되었으나, 본건 소재지와 직접적인 근접성은 낮아 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 상신리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 11.5억원입니다. 넓은 토지 면적과 연면적을 보유하고 있으며, 상신초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 향남2지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발 가능성이 있습니다. 다만, '위반건축물' 등재 및 '대항력있는 임차인' 존재 가능성 등 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인에 대한 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 택지개발지구(향남2지구) 내 위치: 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 양호한 입지: 초등학교 인접, 도로 접면 등 기본적인 입지 조건 우수.

* 넓은 토지 및 건물 면적: 재건축, 증축 또는 다가구 활용 등 다양한 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,154,921,800원

* 주요 리스크 요인: 위반건축물로 인한 이행강제금 및 원상복구 비용 발생 가능성. '대항력있는 임차인' 존재 시 보증금 인수 부담.

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 본건과 직접 비교하기 어려운 소형 빌라/다세대 시세 (9천만원~1억원)를 제시하며, 본건의 감정가(11.5억원)와 큰 괴리가 있습니다. 따라서 본건의 가치는 주로 토지 자체의 가치와 건축물의 현 상태(위반건축물 등 고려)를 반영하여 결정될 것입니다. 유사 규모의 다가구주택 거래 사례를 고려할 때, 감정가 수준은 합리적으로 보입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가를 기준으로 하되, 위반건축물로 인한 잠재적 비용(이행강제금, 철거/원상복구 비용 등)과 대항력있는 임차인 인수 보증금(현재 자료상 0원으로 되어 있으나, '특이사항'으로 인해 인수 가능성 있음)을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 만약 '대항력있는 임차인'이 없고 위반건축물 리스크가 관리 가능하다면, 감정가 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 결론적으로, 현장 방문 및 철저한 권리관계 재확인 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 제시된 정보와 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 잠정적 범위 (리스크 미인수 시): 9억 5천만원 ~ 10억 5천만원

* 주의: 위 입찰가는 '대항력있는 임차인'의 보증금 인수 부담이 없다는 가정하에 산정된 것이며, 실제 인수 부담 발생 시 입찰가 재산정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.