나이스옥션 법원경매 수원 2024타경96771 [1] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다누감정 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 새솔동 소재"새솔동 행정복지센터"북측 인근에 위치하고 있으며
부근은 상업용 건물 및 대단위아파트단지, 단독주택, 공원 등이 소재하며, 주위환경은 대체
로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통
편의도는 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층-지상9층 중 제1층 제111호로서,
(사용승인일 : 2020년 04월 13일)

외 벽 : 화강석붙임 마감.
창 호 : 알루미늄샤시 창호임.

이용상태

공부상 일반음식점이나 현황 출입문상 BLACK + RED로 표시되어 있음.

설비내역

공동 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소방설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 로폭 약 15m-20m 내외의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2류)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경96771 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 1층111호

용도: 근린상가

사용승인일: 2020년 04월 13일

1.3. 면적정보

토지면적: 6.16㎡ (약 1.86평)

토지지분: 6.16㎡ (약 1.86평)

건물면적: 27.72㎡ (약 8.39평)

건물지분: 27.72㎡ (약 8.39평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 기타기본정보

감정가: 504,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상물건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 상업용 건물, 대단위 아파트 단지, 단독주택, 공원 등이 소재하며, 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통편의성

차량 접근이 용이하며, 인접 도로상태는 동측 및 남측으로 로폭 약 15m-20m 내외의 포장도로를 통해 접근 가능합니다. 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 편의도는 대체로 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 주변 도로

토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m-20m)(접합)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2021-07-23: 김성욱 소유권 이전 (갑4)

* 2021-07-23: 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 (을1, 360,000,000원)

* 2022-08-19: 오정미 근저당권 (을2, 130,000,000원)

* 2023-01-26: 국민건강보험공단 압류 (갑5)

* 2023-08-25: 김정호 외 1명 소유권 이전 (상속) (갑6)

* 2023-09-06: 신용보증기금 가압류 (갑7, 300,000,000원)

* 2023-10-10: 안상태 외 2명 가압류 (갑8, 157,595,490원)

* 2023-11-07: 안상태 외 3명 8번 가압류 경정 (갑8-1)

* 2024-11-18: 수원화성오산축산업협동조합 임의경매 개시 (갑11, 347,274,291원)

등기부채권 총액은 947,595,490원입니다.

3.2. 주요 권리 및 말소기준

말소기준 권리는 을1 근저당권(2021-07-23 접수)입니다. 본 경매로 인해 을1, 을2 근저당권 및 갑5, 갑7, 갑8, 갑8-1 압류/가압류, 갑11 임의경매 등은 소멸될 것으로 예상됩니다. 소유권 이전 등기(갑4, 갑6) 역시 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수주의

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

이는 현재 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없음을 시사합니다. 그러나 임대관계가 미상이므로, 실제 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.4. 특이사항 (별도등기)

* 주의사항 및 특수물건정보에 "토지에 관하여 별도등기 있음"이라고 명시되어 있습니다. 이는 토지에 대한 별도의 권리관계나 제한 사항이 존재할 수 있음을 의미하므로, 등기사항전부증명서 및 관련 서류를 통해 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 물건명세서 참고사항에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 기재되어 있으나, 별도등기가 지상권과 관련된 것인지, 혹은 다른 종류의 권리인지 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 화성시 새솔동의 일반상업지역에 위치하고 있으며, 인근에 대단위 아파트 단지와 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 송산그린시티 개발과 연계된 성장 가능성이 있는 지역으로 볼 수 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

공부상 용도는 일반음식점으로 되어 있으나, 현황은 출입문에 BLACK + RED로 표시되어 있어 실제 영업 중인 업종에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설 접근성

* 인근에 새솔동 행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 대단위 아파트 단지가 인접해 있어 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리합니다.

* 공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 리스크

* 토지에 대한 "별도등기" 존재 여부 및 내용 확인이 필수적입니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 다수의 압류 및 가압류, 근저당권 등이 설정되어 있어 권리 관계가 복잡합니다. 말소기준 권리에 의해 대부분 소멸되지만, 혹시 모를 인수되는 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 임대차 리스크

* 임대관계 미상으로, 현재 점유 및 임차 관계에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다. 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 보이나, 현장 조사 시 예상치 못한 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 리스크

* 총 채권액(947,595,490원)이 감정가(504,000,000원)보다 훨씬 높아, 유찰 가능성을 시사하며 경매 진행 과정 및 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 새솔동에 위치한 신축 근린상가로, 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변의 아파트 단지 및 상업 시설로 인한 유동인구 확보가 용이하며, 송산그린시티 개발이라는 지역적 호재도 기대해볼 수 있습니다. 다만, 토지에 설정된 별도등기와 복잡한 권리 관계는 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 임대 관계가 미상이므로 현장 방문을 통한 점유 현황 확인이 반드시 이루어져야 합니다.

주변 시설 조사 결과, 명확한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 상가 건물로, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 화성시의 지속적인 개발 계획(송산그린시티)과 연계하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 배후 수요를 바탕으로 근린상가로서의 꾸준한 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 예상 입찰가는 단순히 감정가나 권리 총액만으로 산정하기 어렵습니다. 주변 시세, 건물의 실질적 가치, 권리 분석 결과, 현재 시장 상황, 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 토지 별도등기의 구체적인 내용과 이로 인한 추가적인 부담 가능성까지 면밀히 검토한 후, 전문가와 상의하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.