나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91943 [2] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 15층1505호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 "청곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 일반적인
주위환경은 보통임.

교통상황

지하주차장까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건(획스유타워 제에이동) 내 제15층 제1501호, 제1505호, 제1506호, 제1508호, 제1509호, 1제510호, 제1511호로서,
외벽 : 커튼월 마감 + 복합판넬 등
창호 : 페어글라스창 등임.

이용상태

본건은 공히 공장(지식산업센터, ZUELLIG PHARMA(주))으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 냉난방, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내에 자체지반 평탄하게 조성한 대체로 사다리형 토지로 공장, 판매시설 및 근린생활시설, 문화 및 집회시설 부지등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.

2.본건이 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조(건물의 구분소유)"상의 구분건물로서의 요건을 갖추었는지에 대하여----

본건들(기호1-7)은 별도의 출입문과 잠금장치가 소재하며, 창문, 벽체, 출입문등으로 인근 구분건물 및 공용부분과 분리 독립되어 있고,

일부(기호5,6,7)은 벽체구분없이 일체로 이용중이나, 기호5,6,7 각각의 호를 출입문 및 15층 승강기근처의 안내도면에 표시하고 있으며,

건축물대장 현황도에도 기호(1-7호)가 독립적으로 표시되어 있고(건물개황도 및 첨부도면 참조), 출입문위치, 벽체길이가 표시되어 있으므로, 그 도면에 의거 언제든지 독립적인 건물로 복원가능하며, 복원 비용도 미미한점등으로 구분건물로서의 독립성을 갖춘 건물로 사료됩니다.

3.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경91943 (2)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 15층 1505호

용도: 지식산업센터

감정가: 287,000,000원

토지면적: 16.63㎡ (약 5.03평)

건물면적: 64.13㎡ (약 19.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 "청곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

지하주차장까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3. 건물 구조 및 상태

본건은 힉스유타워 A동으로, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 24층 건물 중 15층 1505호입니다. 외벽은 커튼월 마감 및 복합판넬 등으로 시공되었으며, 창호는 페어글라스창 등이 사용되었습니다.

1.2. 4. 토지 이용 현황

본건은 대체로 사다리형의 토지로, 자체 지반은 평탄하게 조성되어 있습니다. 해당 토지는 공장, 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 부지 등으로 이용 중입니다.

1.2. 5. 도로 접근성

본건 북측으로는 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

1.2. 6. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 성장관리권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 1월 31일에 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권액 4,200,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 을구의 근저당권 및 갑구의 가압류, 압류 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 5,468,359,770원입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 쥴릭파마코리아(주) (FRANCKMARC)

보증금: 22,115,000원

차임: 22,115,000원 (주의: 보증금과 동일한 금액으로 기재되어 있어, 내용 확인 또는 오류 가능성이 있습니다.)

전입일자(사업일자): 2021-10-19

대항력: 없음

* 임차인: 쥴릭파마코리아주식회사

보증금: 200,115,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 기재 없음

대항력: 없음

1.3. 3. 인수되는 권리

상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 확인되므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업 시설

본건은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 복합 용도 지역에 위치합니다. 이를 통해 직주근접 및 상주인구 기반의 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 2. 주변 주요 시설

청곡초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

주변에 업무 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 2. 교육시설

청곡초등학교가 인근에 위치하며, 지역 내 상대보호구역으로 지정된 점은 교육적 환경과 관련이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 건물 내부 확인 제한

집합건물로서 거주자 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 내부 구조 및 하자 유무에 대한 구체적인 확인이 어려웠습니다. 외부 관찰 및 탐문, 동유형의 표준적 이용 상황 등에 의거하여 평가되었으므로, 경매 참가 시 내부 구조 변경이나 하자 유무를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 일부 호실은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중일 가능성도 있으나, 구분건물로서 독립성을 갖춘 것으로 평가되었습니다.

1.6. 2. 임대 관계 및 임차인 명도

임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 두 임차인 모두 대항력은 없으나, 한 임차인의 차임 기재 오류 가능성 및 정확한 명도 절차 진행 시 예상되는 제반 사항을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

1.6. 3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 공동담보물의 경매 진행 결과 등에 따라 본 물건의 경매 절차나 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 4. 건축물 관련 규제

토지이용계획상 준보전산지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구에 위치한 힉스유타워 내 지식산업센터로서, A동 15층 1505호입니다.

인근에 다양한 용도의 시설들이 혼재하며 교통 접근성이 양호한 편입니다.

등기부상 모든 권리는 말소 예정이고, 임차인 또한 대항력이 없어 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 건물 내부 확인의 어려움, 임대 관계 미상, 공동담보 물건이라는 점 등은 투자 결정 시 유의해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 지식산업센터로서의 실사용 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 우수한 도로 접근성과 주변의 복합적인 상권이 장점입니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 명확합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 287,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 해당 물건의 상세 시세, 임대 수익률, 명도 예상 비용, 취득세 등 제반 부대 비용, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 전문가와의 상담 또는 추가적인 시장 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

1.10. 주변 혐오시설 조사 결과

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장터 등)의 존재 여부를 조사하였으나, 본 물건의 즉각적인 가치 하락을 초래할 만한 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.