나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91943 [7] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 15층1511호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 "청곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 일반적인
주위환경은 보통임.

교통상황

지하주차장까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건(획스유타워 제에이동) 내 제15층 제1501호, 제1505호, 제1506호, 제1508호, 제1509호, 1제510호, 제1511호로서,
외벽 : 커튼월 마감 + 복합판넬 등
창호 : 페어글라스창 등임.

이용상태

본건은 공히 공장(지식산업센터, ZUELLIG PHARMA(주))으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 냉난방, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내에 자체지반 평탄하게 조성한 대체로 사다리형 토지로 공장, 판매시설 및 근린생활시설, 문화 및 집회시설 부지등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.

2.본건이 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조(건물의 구분소유)"상의 구분건물로서의 요건을 갖추었는지에 대하여----

본건들(기호1-7)은 별도의 출입문과 잠금장치가 소재하며, 창문, 벽체, 출입문등으로 인근 구분건물 및 공용부분과 분리 독립되어 있고,

일부(기호5,6,7)은 벽체구분없이 일체로 이용중이나, 기호5,6,7 각각의 호를 출입문 및 15층 승강기근처의 안내도면에 표시하고 있으며,

건축물대장 현황도에도 기호(1-7호)가 독립적으로 표시되어 있고(건물개황도 및 첨부도면 참조), 출입문위치, 벽체길이가 표시되어 있으므로, 그 도면에 의거 언제든지 독립적인 건물로 복원가능하며, 복원 비용도 미미한점등으로 구분건물로서의 독립성을 갖춘 건물로 사료됩니다.

3.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

물건 비고

본건 부동산은 동 건물 1509호 및 1510호와 벽체 구분 없이 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2024타경91943 (7)

소재지

경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 15층1511호

용도

지식산업센터

감정가

356,000,000원

토지면적

20. 63㎡ (약 6.24평)

토지지분

20. 63㎡ (약 6.24평)

건물면적

79. 57㎡ (약 24.07평)

건물지분

79. 57㎡ (약 24.07평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

중소기업은행 (말소기준권리)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 "청곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통입니다.

교통상황

지하주차장까지 차량 진·출입이 원활하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

도로상태

본건 북측으로 폭 약 20M의 포장도로에 접하여 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m-25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2020년 1월 31일 접수된 중소기업은행의 근저당권이 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액

약 5,468,359,770원으로, 본 건 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

임차인 현황

* 임차인 1: 쥴릭파마코리아(주) (FRANCKMARC)

보증금: 22,115,000원

차임: 22,115,000원

사업개시일: 2021-10-19

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인 2: 쥴릭파마코리아주식회사

보증금: 200,115,000원

차임: 0원

사업개시일: 미상

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

주의사항

본건 임차인은 모두 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 사업 개시일이나 정확한 보증금/차임 내용이 미상인 경우, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 환경

본건이 위치한 영덕동 일대는 기흥힉스 도시첨단산업단지를 중심으로 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 주거단지 등이 복합적으로 개발되어 있어 관련 산업 종사자 및 거주자를 대상으로 하는 탄탄한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

인근 시설

청곡초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있으며, 단지 내외에 다양한 상업 및 편의시설이 입점해 있어 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 또한, 삼성디지털시티와도 인접해 있어 관련 비즈니스 연계 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교통 및 접근성

자가용 이용 시 북측 20m 도로를 통해 편리하게 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 역시 인근 버스정류장을 통해 용이합니다.

교육 환경

단지 북서측에 청곡초등학교가 위치하여 통학이 가능하며, 인근에 중학교 및 고등학교도 분포하고 있습니다.

편의 및 부대시설

힉스유타워 단지 내 상업시설 및 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 주변의 아파트 단지 상권 및 대형마트 등을 통한 생활 편의 시설 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

일체 이용 중인 호실

본건 부동산(1511호)은 동일 건물 내 1509호 및 1510호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 명도 과정에서 점유자 간의 분쟁이 발생하거나, 원상 복구를 위한 추가 공사 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

내부 확인의 제약

집합건물의 특성상 거주자의 프라이버시, 외부인 출입 제한, 잠금장치 등으로 인해 내부 구조, 마감 상태, 하자 유무 등을 상세히 파악하기 어렵습니다. 외부 관찰 및 탐문, 건축물대장 도면 등을 통해 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

임대차 관계 불확실성

본건의 임차인은 대항력이 없으나, 임대차 계약의 세부 내용(사업 개시일, 차임 등)이 일부 불분명한 부분이 있습니다. 이는 명도 및 점유 이전 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 위치한 힉스유타워 내 지식산업센터로, 감정가는 3억 5천 6백만 원입니다. 첨단산업단지 내 위치하여 지식산업센터로서의 입지적 강점을 가지며, 교통 및 주변 생활 인프라가 양호한 편입니다. 다수의 채권이 등기되어 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정이며 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 비교적 적을 것으로 판단됩니다. 그러나 인접 호실과의 벽체 구분 없는 일체 이용, 내부 조사 제약 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

입지적 강점

기흥힉스 도시첨단산업단지 내 핵심 시설인 힉스유타워에 위치하여 관련 산업 종사자들의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

성장 잠재력

지속적으로 발전하는 첨단산업단지 내 입지로, 향후 지역 경제 성장 및 기업 입주 증가에 따른 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

인프라 접근성

주요 도로망과 인접하고 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업 및 교육 시설 접근성이 우수하여 직원 근무 환경 및 비즈니스 활동에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3억 5천 6백만 원입니다. 본건은 인접 호실과 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 특이사항, 내부 확인의 제약, 임대차 정보의 일부 불확실성 등 잠재적 리스크 요인을 포함하고 있습니다. 이러한 점들을 감안할 때, 감정가 대비 80~90% 수준의 낙찰가율을 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 2억 8천 5백만 원에서 3억 2천만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰 참여 시에는 주변 유사 물건의 최근 낙찰가, 명도 예상 비용, 복원 공사 비용 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.