나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91943 [4] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 15층1508호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 "청곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 일반적인
주위환경은 보통임.

교통상황

지하주차장까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건(획스유타워 제에이동) 내 제15층 제1501호, 제1505호, 제1506호, 제1508호, 제1509호, 1제510호, 제1511호로서,
외벽 : 커튼월 마감 + 복합판넬 등
창호 : 페어글라스창 등임.

이용상태

본건은 공히 공장(지식산업센터, ZUELLIG PHARMA(주))으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 냉난방, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내에 자체지반 평탄하게 조성한 대체로 사다리형 토지로 공장, 판매시설 및 근린생활시설, 문화 및 집회시설 부지등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.

2.본건이 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조(건물의 구분소유)"상의 구분건물로서의 요건을 갖추었는지에 대하여----

본건들(기호1-7)은 별도의 출입문과 잠금장치가 소재하며, 창문, 벽체, 출입문등으로 인근 구분건물 및 공용부분과 분리 독립되어 있고,

일부(기호5,6,7)은 벽체구분없이 일체로 이용중이나, 기호5,6,7 각각의 호를 출입문 및 15층 승강기근처의 안내도면에 표시하고 있으며,

건축물대장 현황도에도 기호(1-7호)가 독립적으로 표시되어 있고(건물개황도 및 첨부도면 참조), 출입문위치, 벽체길이가 표시되어 있으므로, 그 도면에 의거 언제든지 독립적인 건물로 복원가능하며, 복원 비용도 미미한점등으로 구분건물로서의 독립성을 갖춘 건물로 사료됩니다.

3.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경91943 (4)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 15층1508호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 420,000,000원

* 토지면적: 24.34㎡ (약 7.36평)

* 토지지분: 24.34㎡ (약 7.36평)

* 건물면적: 93.84㎡ (약 28.39평)

* 건물지분: 93.84㎡ (약 28.39평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 "청곡초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건은 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통입니다 [cite: provided]. 힉스유타워는 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 등으로 이루어진 복합 단지입니다.

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물(힉스유타워 A동) 내 제15층 제1508호입니다. 외벽은 커튼월 마감 및 복합판넬 등으로, 창호는 페어글라스창 등으로 마감되었습니다 [cite: provided].

* 지리적 특징: 단지 입구 언덕이 가파르기에 눈이 오거나 결빙 시 차량 운행이 까다로울 수 있다는 언급이 있습니다. 또한, 완경사 지대 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 대체로 사다리형 토지로, 공장, 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 부지로 이용 중입니다 [cite: provided].

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 2020-01-31 접수, 4,200,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-01-31 접수)

* 을1 근저당권 (중소기업은행, 2020-01-31 접수, 4,200,000,000원) - 말소기준권리

* 갑9 가압류 (창신개발투자대부, 2023-09-14 접수, 992,717,033원)

* 갑10 압류 (용인시, 2023-11-24 접수)

* 갑11 압류 (기흥세무서장, 2024-03-12 접수)

* 갑12 가압류 (낙원새마을금고, 2024-04-05 접수, 29,804,377원)

* 갑13 가압류 (경기신용보증재단, 2024-06-17 접수, 10,625,000원)

* 갑14 가압류 (서예원, 2024-07-19 접수, 235,213,360원)

* 갑15 임의경매 (중소기업은행, 2024-07-19 접수, 3,334,773,725원) - 본건 경매개시결정

* 갑16 압류 (국민건강보험공단, 2025-11-06 접수)

* 말소되지 않는 권리: 제공된 정보 및 관련 조사 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 상 지상권 관련 내용은 있으나 구체적 내용은 비고란에 명시되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 쥴 파마코리아(주) (FRANCKMARC)

* 보증금: 22,115,000원

* 차임: 22,115,000원 (참고: 보증금과 차임 금액이 동일하게 기재되어 있어 일반적인 임대차 계약과 차이가 있습니다. 정확한 내용 확인이 필요합니다.)

* 전입일자(사업일자): 2021-10-19

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 쥴 파마코리아주식회사

* 보증금: 200,115,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 없음

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성: 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 위치하며, 주변은 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다 [cite: provided]. '기흥 힉스 도시첨단산업단지' 개발사업으로 조성된 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 복합 단지입니다.

* 건물 용도: 본 건물은 지식산업센터, 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다 [cite: provided, 6]. 본건(1508호)은 공장(지식산업센터, ZUELLIG PHARMA(주))으로 이용 중입니다 [cite: provided].

* 배후 수요: 인접한 대학교, 컨트리 클럽, 삼성전자 및 관련 산업단지 등에서 근무하는 학생, 교직원, 임직원 및 근로자 등 약 271,880명의 풍부한 잠재 수요층이 분포하고 있어 거주, 임대 및 투자 수요 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하주차장까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다 [cite: provided]. 경부고속도로 수원신갈IC와 용인서울고속도로 흥덕IC가 인접하여 강남까지 약 30분 소요 가능합니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 기흥역 셔틀버스 운행 정보가 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 상업시설이 있으나, 입주 현황 및 운영 업종은 변동이 있을 수 있습니다. 인근에는 청곡초등학교가 약 347m 거리에 위치합니다. 병원, 약국 등은 약 10분 거리에 위치한 오토허브 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 점, 제시된 임차인이 대항력이 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성을 고려해야 합니다.

* 내부 확인 불가: 집합건물의 특성상 내부 구조, 설비 상태, 하자 유무, 불법 개조 여부 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 감정평가 시 외부 관찰, 탐문, 표준 이용 상황 등에 의거하였으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

* 구분건물 복원 가능성: 일부 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 점은 향후 재구성을 위한 잠재적 가능성이 될 수 있으나, 현재 이용 상태와 다를 수 있어 명확한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 및 주변 환경: 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 고압선 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 단지 입구의 가파른 언덕 경사로 인해 겨울철 운행에 주의가 필요하다는 점이 언급되었습니다. 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있어 차량 통행으로 인한 소음 발생 가능성은 있습니다 [cite: provided].

* 공동담보: 본건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보물건의 채무 이행 여부에 따라 경매 진행 및 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 위치한 힉스유타워 내 지식산업센터로, 24층 건물 중 15층에 자리하고 있습니다. 주변은 업무, 상업, 주거 시설이 혼재된 지역으로, 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들이 다수 존재하며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수할 권리 부담이 적은 물건으로 판단됩니다.

다만, 집합건물의 특성상 내부 상태 확인이 어렵고, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 공동담보 물건이라는 점 또한 추가적인 검토가 필요합니다. 정확한 내부 상태 파악과 임대 수익률 분석은 현장 방문 및 추가 정보 수집이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 적음: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 다수의 권리가 존재하며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 인수 위험이 낮습니다.

* 복합단지 내 지식산업센터: 다양한 용도의 시설이 복합된 단지 내에 위치하며, 주변 배후 수요가 풍부하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 일원화로 인한 관리 용이성이 있습니다.

* 안정적 수익 잠재력: 대항력 없는 임차인이 사업장으로 이용 중인 점은, 명확한 임대차 관계 확인 시 안정적인 임대 수익원으로 전환될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 420,000,000원을 기준으로 하되, 최신 시세, 유사 물건 거래 사례, 현장 조사 결과, 명도 예상 비용, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본건 외 공동담보로 묶인 다른 물건의 채무 현황, 시장 상황, 임대 공실률 등을 면밀히 분석해야 합니다. 특히, 내부 확인 불가, 임대 관계 불명확성, 집합건물의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.