나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91943 [5] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 15층1509호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 "청곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 일반적인
주위환경은 보통임.

교통상황

지하주차장까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건(획스유타워 제에이동) 내 제15층 제1501호, 제1505호, 제1506호, 제1508호, 제1509호, 1제510호, 제1511호로서,
외벽 : 커튼월 마감 + 복합판넬 등
창호 : 페어글라스창 등임.

이용상태

본건은 공히 공장(지식산업센터, ZUELLIG PHARMA(주))으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 냉난방, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내에 자체지반 평탄하게 조성한 대체로 사다리형 토지로 공장, 판매시설 및 근린생활시설, 문화 및 집회시설 부지등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.

2.본건이 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조(건물의 구분소유)"상의 구분건물로서의 요건을 갖추었는지에 대하여----

본건들(기호1-7)은 별도의 출입문과 잠금장치가 소재하며, 창문, 벽체, 출입문등으로 인근 구분건물 및 공용부분과 분리 독립되어 있고,

일부(기호5,6,7)은 벽체구분없이 일체로 이용중이나, 기호5,6,7 각각의 호를 출입문 및 15층 승강기근처의 안내도면에 표시하고 있으며,

건축물대장 현황도에도 기호(1-7호)가 독립적으로 표시되어 있고(건물개황도 및 첨부도면 참조), 출입문위치, 벽체길이가 표시되어 있으므로, 그 도면에 의거 언제든지 독립적인 건물로 복원가능하며, 복원 비용도 미미한점등으로 구분건물로서의 독립성을 갖춘 건물로 사료됩니다.

3.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

물건 비고

본건 부동산은 동 건물 1510호 및 1511호와 벽체 구분 없이 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경91943 (5)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 15층1509호

건물 명칭: 힉스유타워 A동

구분건물: 15층 1509호

총 층수: 24층 중 15층

1.2. 토지 정보

토지면적: 31.10㎡ (약 9.41평)

토지 지분: 31.1㎡ (약 9.41평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 119.94㎡ (약 36.28평)

건물 지분: 119.94㎡ (약 36.28평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2019년 11월 01일

주용도: 공장 (지식산업센터)

기타 용도: 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 537,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 중소기업은행

공동담보: 해당 물건은 공동담보로 진행됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 "청곡초등학교" 북서측 인근에 위치함.

주변은 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역임.

일반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

지하 주차장까지 차량 진출입이 가능함.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로 접근성

본건은 북측으로 폭 약 20M의 포장도로에 접하여 차량 접근성이 양호함.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m-25m)로 지정되어 있음.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 01월 31일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)임.

본건 등기부등본 상 접수된 모든 권리(신탁등기말소, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

총 등기부 채권액 합계는 5,468,359,770원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 쥴릭파마코리아(주) (Masked: 쥴 )

보증금: 22,115,000원

차임: 22,115,000원 (월차임으로 보기에는 금액이 매우 높으며, 기재 오류 가능성 있음)

사업 개시일: 2021년 10월 19일

대항력: 없음

* 참고: 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 정보가 일부 확인됨. 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상되나, 상세 내용은 현장 확인 및 추가 조사가 필요함.

* 추가 정보: 쥴릭파마코리아주식회사 외 다른 임차인 정보가 기재되어 있으나, 보증금 및 차임 내역에 있어 상이한 부분이 있어 정확한 파악을 위해서는 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 현황

본건 소재지는 기흥힉스 도시첨단산업단지 내에 위치하여 산업단지 관련 개발 및 지원 정책의 영향을 받을 수 있음.

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하여 지역 활성화 가능성이 있음.

주변에는 대규모 산업단지가 조성되어 있어 관련 기업 입주 및 인력 유입 효과를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설 이용 가능함.

인근 상업시설 및 주거 단지를 통해 다양한 생활 편의시설 접근이 용이함.

5.2. 교육시설

청곡초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

인근 도시계획상 녹지 공간 및 공공시설 이용 가능성이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관련 불확실성

건물 전체가 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, ZUELLIG PHARMA(주)가 운영 주체로 파악됨.

하지만 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황 및 공실 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요함.

6.2. 건물 이용 상태

본건 부동산은 동 건물 1510호 및 1511호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중임.

이는 건축물대장상 개별 호수로 분리되어 있더라도 실제로는 합쳐서 사용 중임을 의미하며, 향후 구분 소유 또는 임대 시 분할 및 원상 복구에 대한 검토가 필요할 수 있음.

감정평가서상으로는 독립적인 건물로 복원 가능하며 복원 비용이 미미하다고 판단되나, 실제 현황 및 법규 검토가 필요함.

6.3. 내부 확인 불가

집합건물 특성상 거주자의 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 내부 구조 및 하자 여부를 구체적으로 확인하기 어려웠음.

외부 관찰, 탐문, 동류형 표준 이용 상황 등에 의거하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있음.

경매 참가 시 내부 확인 불가 사실을 감안하여 입찰해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 위치한 힉스유타워 A동 15층 1509호 지식산업센터임.

단지 내 또는 인근 산업단지의 배후 수요와 주변의 개발 계획을 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력이 있는 물건임.

모든 권리가 말소되는 권리 분석상 안전성은 높으나, 임차인의 대항력 부재에도 불구하고 임대 관계의 불확실성과 일체 이용 중인 건물의 물리적 상태에 대한 면밀한 조사가 요구됨.

내부 확인이 어려운 점은 입찰 시 주요 고려 사항임.

8. 투자 포인트

8.1. 지역적 가치

용인시는 첨단 산업의 중심지로 발돋움하고 있으며, 기흥힉스 도시첨단산업단지 내 위치는 미래 가치 상승에 긍정적 요인임.

8.2. 권리관계의 명확성

매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석을 제공함.

8.3. 잠재적 임대 수요

산업단지 내 기업체 및 관련 종사자 대상의 지식산업센터로서 꾸준한 임대 수요가 기대됨.

8.4. 가격 경쟁력

감정가 대비 향후 시장 가치 상승을 고려한 합리적인 입찰 전략 수립 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 537,000,000원

9.2. 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 의무 없음)

9.3. 시장 조사 및 고려사항

본 물건과 유사한 조건의 주변 지식산업센터 시세 조사 필요.

내부 상태 미확인, 일체 이용 중인 점 등 리스크 요인 고려.

경쟁 입찰 현황 및 법원 경매 진행 추이 분석.

9.4. 권장 입찰가

상기 조사 및 분석을 토대로, 보수적으로 접근하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

예상 범위: 430,000,000원 ~ 485,000,000원 범위에서 신중한 검토 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.