나이스옥션 법원경매 수원 2024타경95662 [1] 경기도 화성시 만세구 남양읍 장덕리 949-13 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2024.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "장덕1동마을회관" 서측 근거리에 위치하며 주위는 농경지 및 주택 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하나 버스정류장과의 거리 등으로 보아 제반 대중교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 남측 완경사의 사다리형 토지로서 "토지임야"상태임.
일련번호 2 남서측 완경사지에 평탄조성된 사다리형 토지로서 미등기건물이 소재함.
일련번호 3 남서측 완경사의 부정형토지로서 "도로"로 이용중임.
일련번호 4 남서측 완경사지에 평탄조성된 사다리형 토지로서 미등기건물이 소재함.

인접 도로상태

일련번호 1은 "맹지"이나 일련번호 2를 통해 접근가능함.
일련번호 2는 북서측으로 노폭 약4미터의 포장도로인 일련번호 3과 접함.
일련번호 3은 본건이 노폭 약4미터의 포장도로임.
일련번호 4는 북동측으로 노폭 약4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견Ⅰ의 2의 나.공법상 제한사항" 참조.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 후첨 "사진용지"와 같이 제시외건물 기호㉠이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2의 공부상 지목은 "임야", 일련번호 4의 공부상 지목은 "목장용지"이나 공히 미등기건물이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 단, 제시외 건물 견사 철파이프 등 구조물 2㎡는 매각에서 제외함
2. 목록1, 2, 4 지상의 조경수 및 석축 등은 감정가에 포함하여 평가하였음
3. 목록2, 4 지상의 미등기건물은 매각에서 제외하며, 이 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명함
4. 지분매각(목록 3)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경95662 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 만세구 남양읍 장덕리 949-13

* 용도: 임야 (매각 대상 토지 일부)

* 감정가: 298,802,000원

* 토지면적: 1263.00㎡ (약 382.16평)

* 토지지분: 802.5762㎡ (약 242.78평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 신OO (신나미)

* 최초 감정일: (정보 없음)

* 건축물 현황: 제시외 건물 (견사, 철파이프 등) 2㎡ 매각 제외. 미등기 건물(목록2, 4) 매각 제외.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "장덕1동마을회관" 서측 근거리.

* 주위환경: 농경지 및 주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용이 불편한 편임.

* 인접 도로상태:

* 일련번호 1 (임야): 맹지이나, 일련번호 2 토지를 통해 접근 가능함.

* 일련번호 2 (미등기건물 소재): 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로인 일련번호 3과 접함.

* 일련번호 3 (도로): 본 건이 노폭 약 4미터 포장도로임.

* 일련번호 4 (미등기건물 소재): 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

* 형태 및 이용상태:

* 일련번호 1: 남측 완경사의 사다리형 토지 (임야 상태).

* 일련번호 2: 남서측 완경사지에 평탄 조성된 사다리형 토지 (미등기건물 소재).

* 일련번호 3: 남서측 완경사의 부정형 토지 (도로 이용중).

* 일련번호 4: 남서측 완경사지에 평탄 조성된 사다리형 토지 (미등기건물 소재).

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 갑2 (2012-05-25): 김용남 소유권 이전

* 갑3 (2021-11-25): 박은일 소유권 이전 (매매)

* 을1 (2021-11-25): 전북은행 근저당 (채권최고액 115,000,000원)

* 을2 (2021-11-25): 전북은행 지상권 설정

* 갑4 (2022-10-19): 신나미 가압류 (300,000,000원)

* 갑5 (2024-02-19): 화성세무서장 압류

* 갑6 (2024-11-04): 신나미 강제경매 (채권액 299,766,142원) - 본건 경매 개시.

* 갑6-1 (2024-11-08): 6번 강제경매 경정

* 총 등기부채권액: 415,000,000원 (근저당 115,000,000원 + 가압류 300,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (을2, 전북은행). 이는 낙찰자가 인수해야 함.

* 주의사항:

* 건물매각제외: 목록2, 4 지상의 미등기건물은 매각에서 제외하며, 이 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명함.

* 지분매각: 목록 3 (도로)은 지분매각 대상.

* 매각에서 제외되는 제시외 건물: 견사, 철파이프 등 구조물 2㎡.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상.

4. 상권분석

* 주변 환경: 농경지 및 주택이 혼재된 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됨.

* 도시계획: 해당 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 화성남양뉴타운 지구단위계획구역에 포함됨. 가축사육제한구역으로도 지정되어 있어 축산업 관련 활동이 제한됨.

5. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용이 불편한 편이며, 차량 접근성을 고려해야 함.

* 편의시설: 주변에 대규모 편의 시설보다는 지역 내 소규모 시설이 있을 것으로 예상됨. 숙박시설로는 롤링힐스 호텔, 헤르메스 호텔 등이 있으나, 매각지와는 거리가 있을 수 있음.

* 환경: 미세먼지 측정 결과, 해당 지역(남양읍)은 보통 수준의 공기질을 유지하고 있음 (2026년 7월 5일 기준).

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분권자와의 관계 설정 및 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음.

* 법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권(을2, 전북은행)이 존재하며, 이로 인해 토지 이용에 제약이 따를 수 있음. 또한, 목록2, 4 지상 미등기건물과 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법적 검토가 필요함.

* 건물 매각 제외: 목록2, 4 지상에 소재한 미등기 건물은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자는 해당 건물의 법적 지위 및 소유권 문제를 별도로 해결해야 함.

* 맹지: 일련번호 1 토지는 맹지이며, 타인 토지(일련번호 2)를 통해 접근해야 하는 상황이므로 토지 이용에 불편함이 있을 수 있음.

* 대중교통 불편: 주변 대중교통 접근성이 낮아 생활 편의성 및 접근성에 제약이 있음.

* 미등기 건물: 공부상 지목과 실제 이용 현황이 다르며(목록2, 4), 미등기 건물 존재로 인해 등기부상 권리관계 및 행정적 처리에 복잡성이 따를 수 있음.

* 주변 시설: 인근 지역에 가축분뇨처리시설 관련 주민 반대 민원이 있었던 사례가 있으며, 이는 지역 환경에 대한 민감성을 시사함. 또한, 과거 미군 사격장 부지가 평화생태공원 등으로 개발된 이력이 있어, 주변 지역의 역사적 배경과 개발 현황을 파악하는 것이 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 임야 및 도로 지분 매각 건으로, 현재 강제경매가 진행 중입니다. 감정가는 약 2억 9천 8백만 원대이며, 토지 일부 지분만 매각 대상입니다. 권리관계 분석 결과, 전북은행의 근저당과 지상권이 말소되지 않고 인수될 가능성이 있으며, 특히 법정지상권 성립 여부가 불분명한 미등기 건물이 있어 잠재적 리스크가 높습니다. 또한, 일부 토지는 맹지이고 대중교통 이용도 불편한 편입니다. 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 지분매각, 미등기건물, 법정지상권 등 복합적인 제약으로 인해 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적이나 법적 검토를 충분히 거친 후 접근해야 할 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 가능성: 화성시 남양읍은 화성시청 소재지이며, 뉴타운 개발이 진행되는 등 성장 잠재력이 있는 지역임.

* 지분 매입의 전략적 활용: 특정 목적(예: 인접 토지 소유자의 매수 의사 확인, 추후 지분 경매 참여 등)을 가진 경우, 지분 확보라는 측면에서 의미를 찾을 수 있음.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가 298,802,000원을 기준으로 시작할 수 있습니다. 다만, 물건의 복합적인 권리관계(인수되는 지상권, 불분명한 법정지상권), 지분매각, 건물 제외, 맹지 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 이러한 물건은 법률 및 부동산 전문가의 면밀한 권리 분석과 시장 조사를 거친 후, 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 현재 시점에서 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 보수적으로 접근한다면 감정가의 70% 수준인 약 2억 8백만 원부터 시작하여, 철저한 분석 후 금액을 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.