나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91943 [6] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 15층1510호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 "청곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 일반적인
주위환경은 보통임.

교통상황

지하주차장까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건(획스유타워 제에이동) 내 제15층 제1501호, 제1505호, 제1506호, 제1508호, 제1509호, 1제510호, 제1511호로서,
외벽 : 커튼월 마감 + 복합판넬 등
창호 : 페어글라스창 등임.

이용상태

본건은 공히 공장(지식산업센터, ZUELLIG PHARMA(주))으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 냉난방, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내에 자체지반 평탄하게 조성한 대체로 사다리형 토지로 공장, 판매시설 및 근린생활시설, 문화 및 집회시설 부지등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.

2.본건이 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조(건물의 구분소유)"상의 구분건물로서의 요건을 갖추었는지에 대하여----

본건들(기호1-7)은 별도의 출입문과 잠금장치가 소재하며, 창문, 벽체, 출입문등으로 인근 구분건물 및 공용부분과 분리 독립되어 있고,

일부(기호5,6,7)은 벽체구분없이 일체로 이용중이나, 기호5,6,7 각각의 호를 출입문 및 15층 승강기근처의 안내도면에 표시하고 있으며,

건축물대장 현황도에도 기호(1-7호)가 독립적으로 표시되어 있고(건물개황도 및 첨부도면 참조), 출입문위치, 벽체길이가 표시되어 있으므로, 그 도면에 의거 언제든지 독립적인 건물로 복원가능하며, 복원 비용도 미미한점등으로 구분건물로서의 독립성을 갖춘 건물로 사료됩니다.

3.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

물건 비고

본건 부동산은 동 건물 1509호 및 1511호와 벽체 구분 없이 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경91943 (6)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 15층1510호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 538,000,000원

* 면적:

* 토지: 31.22㎡ (약 9.45평)

* 건물: 120.38㎡ (약 36.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 특이사항: 공동담보, 동일 건물 1509호 및 1511호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중임.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 "청곡초등학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주변환경: 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통: 지하주차장까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임. 또한, 본건 북측으로 폭 약 20M의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 2020.01.31 접수, 채권최고액 4,200,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건 등기사항증명서상 을1 근저당권을 말소기준으로 하여 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨. 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 쥴릭파마코리아(주)

* 보증금: 22,115,000원

* 차임: 22,115,000원 (월 임차료로 추정되며, 금액의 정확성 및 임대차 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요함)

* 전입일자(사업일자): 2021-10-19

* 대항력: 없음

* 임차인: 쥴릭파마코리아주식회사

* 보증금: 200,115,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

* 본건은 다수의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 밀집한 복합 상권에 자리하고 있음.

* 쥴릭파마(주)가 현재 임차 중인 것으로 파악되어, 사업체 운영을 위한 기본적인 입지 조건을 갖춘 것으로 보임.

* 주변 상업 시설과의 연계 및 비즈니스 활동을 위한 환경이 조성되어 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 청곡초등학교가 북서측 인근에 위치함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입이 용이한 도로망을 갖추고 있어 자가용 이용 또한 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 복합 이용: 본건 부동산은 동일 건물 1509호 및 1511호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점을 고려해야 함. 이는 향후 구분하여 사용하거나 임대할 경우 별도의 복원 공사 및 구획 작업이 필요할 수 있음을 시사함.

* 내부 확인 불가: 감정평가 시점에 내부 구조 및 하자 여부 등에 대한 구체적인 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 탐문, 도면 등에 의거하여 평가가 이루어졌음. 경매 참여 시 내부 상태에 대한 철저한 사전 점검 및 확인이 필수적임.

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 임차인 현황에서 쥴릭파마코리아(주)가 파악됨. 특히, 첫 번째 임차인의 보증금과 차임이 동일하게 기재된 점은 일반적이지 않아 이에 대한 추가 확인이 필요함. 다만, 두 임차인 모두 대항력이 없어 경매 낙찰 시 임대차 관계 승계에 따른 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 미소멸 권리 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권개요:'라는 기재가 있어, 지상권 존재 가능성을 배제할 수 없음. 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구의 지식산업센터로서, 편리한 교통망과 양호한 주변 환경을 갖춘 입지에 위치함. 여러 호실이 통합되어 사용 중이고 내부 확인에 제약이 있다는 점은 리스크 요인이지만, 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 권리 관계는 명확한 편임. 지식산업센터로서의 활용 가치와 지역 산업 발전 잠재력을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 용인시 기흥구의 핵심 산업단지 내 위치하여 지역 발전과 함께 가치 상승 기대.

* 주요 도로 및 대중교통 이용이 용이한 교통 접근성.

* 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 안전한 투자 가능성.

* 지식산업센터 외 다양한 용도로의 활용 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 최근 거래 사례, 실거래가 추이, 향후 시장 전망, 명도 비용, 예상되는 내부 수리 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요함. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 감정가(538,000,000원)를 기준으로 향후 추가적인 시장 분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.