나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91943 [3] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 15층1506호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 "청곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 일반적인
주위환경은 보통임.

교통상황

지하주차장까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건(획스유타워 제에이동) 내 제15층 제1501호, 제1505호, 제1506호, 제1508호, 제1509호, 1제510호, 제1511호로서,
외벽 : 커튼월 마감 + 복합판넬 등
창호 : 페어글라스창 등임.

이용상태

본건은 공히 공장(지식산업센터, ZUELLIG PHARMA(주))으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 냉난방, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내에 자체지반 평탄하게 조성한 대체로 사다리형 토지로 공장, 판매시설 및 근린생활시설, 문화 및 집회시설 부지등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.

2.본건이 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조(건물의 구분소유)"상의 구분건물로서의 요건을 갖추었는지에 대하여----

본건들(기호1-7)은 별도의 출입문과 잠금장치가 소재하며, 창문, 벽체, 출입문등으로 인근 구분건물 및 공용부분과 분리 독립되어 있고,

일부(기호5,6,7)은 벽체구분없이 일체로 이용중이나, 기호5,6,7 각각의 호를 출입문 및 15층 승강기근처의 안내도면에 표시하고 있으며,

건축물대장 현황도에도 기호(1-7호)가 독립적으로 표시되어 있고(건물개황도 및 첨부도면 참조), 출입문위치, 벽체길이가 표시되어 있으므로, 그 도면에 의거 언제든지 독립적인 건물로 복원가능하며, 복원 비용도 미미한점등으로 구분건물로서의 독립성을 갖춘 건물로 사료됩니다.

3.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경91943 (3)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 15층1506호

용도: 지식산업센터

감정가: ₩532,000,000

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 공동담보

1.2. 면적

토지면적: 30.87㎡ (약 9.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 119.03㎡ (약 36.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 "청곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

건물 내 지하주차장까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 경부고속도로 수원신갈IC와 용인서울고속도로 흥덕IC가 차량으로 약 3분 거리에 있어 광역 교통망 이용이 우수합니다.

2.3. 건물 및 토지 정보

본건은 2019년 11월에 입주를 시작한 힉스유타워 A동의 15층 1506호입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 24층 건물(A동)에 해당하며, 외벽은 커튼월 및 복합판넬로 마감되었습니다. 토지는 자체 지반이 평탄하게 조성된 대체로 사다리형의 토지입니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 성장관리권역 등으로 관리되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2020년 1월 31일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다. 등기부등본 상 기재된 모든 권리(신탁등기말소, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 ₩5,468,359,770 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 쥴릭파마코리아(주) (FRANCKMARC)

보증금: ₩22,115,000

차임: ₩22,115,000 (월세로 추정되나 금액이 보증금과 동일하여 특이사항)

사업일자: 2021-10-19

대항력: 없음

* 임차인: 쥴릭파마코리아주식회사

보증금: ₩200,115,000

차임: ₩0

대항력: 없음

인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 특이사항

* 건물 내부 구조 파악이 외부 관찰 및 탐문, 동류형의 표준적 이용 상황에 의거하여 평가되었으므로, 내부 구조 변경이나 하자 유무는 경매 참가 시 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.

* 일부 구분건물(기호5,6,7)은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이나, 독립 건물로 복원 가능하다고 사료됩니다.

* 임대 관계는 불명확하며, 첫 번째 임차인의 보증금과 차임(월세) 금액이 동일하게 기재되어 있는 점에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시설

본건이 위치한 힉스유타워 단지는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등이 복합적으로 구성되어 있습니다. 단지 내 상업시설이 운영 중이며, 편의점, 커피숍, 식당 등이 입점해 있습니다.

4.2. 입지 장점

* 대규모 복합단지: 힉스유타워는 아파트, 오피스텔, 지식산업센터 등으로 구성된 대규모 단지로, 단지 내에서 주거, 업무, 상업, 문화 활동이 가능합니다.

* 지역 개발 호재: 기흥힉스 도시첨단산업단지 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 우수한 교통망: 고속도로 접근성이 뛰어나며, 인근에 버스 정류장이 있어 교통이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건 인근에는 청곡초등학교가 소재하여 도보 접근이 용이합니다. 또한, 흥덕중고, 기흥중고 등 다수의 학교가 반경 내에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 및 문화시설

단지 내 상업시설을 이용할 수 있으며, 인근에 마트, 병원, 약국 등 다양한 편의시설이 존재합니다. 또한, 경기도박물관, 백남준아트센터 등 문화시설과 청명산, 기흥호수공원 등 자연 환경도 가까이 있어 문화생활 및 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

* 쥴릭파마코리아(주)의 임차인 정보에서 보증금과 차임(월세) 금액이 동일하게 기재되어 있는 점은 일반적인 임대차 계약 형태와 달라 추가 확인이 필요합니다.

* 두 번째 임차인(쥴릭파마코리아주식회사)의 사업일자 등 일부 정보가 누락되어 있어, 정확한 권리 관계 및 대항력 유무에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.2. 내부 상태

집합건물의 특성상 내부 구조 변경이나 하자 발생 여부를 외부 관찰만으로는 정확히 파악하기 어렵습니다. 경매 참가 전 현장 방문을 통해 상세한 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 건물 관리 상태

주차장 바닥 평탄화 작업이 미흡한 점이 언급된 바 있으며, 대규모 단지이므로 전반적인 건물 관리 및 시설 상태에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 위치한 힉스유타워 내 지식산업센터로, 우수한 교통망과 주변 생활 편의시설을 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 2019년 준공된 현대적인 건물로, 대규모 복합단지의 일부로서 다양한 인프라를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 현재 ZUELLIG PHARMA(주)가 이용 중인 것으로 파악되며, 지역 내 개발 호재 또한 기대할 수 있습니다.

다만, 임차인 정보의 일부 불확실성과 집합건물의 특성상 내부 상태 확인의 필요성 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다. 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸되지만, 명확한 임대차 관계 및 건물 상태에 대한 철저한 사전 조사 후 입찰에 참여하는 것이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 용인시 기흥구라는 중심 입지에 자리하며, 광역 교통망 접근성이 매우 우수합니다.

* 개발 잠재력: 기흥힉스 도시첨단산업단지 내 위치하여 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지식산업센터 활용: 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 용도입니다.

* 대규모 복합단지 시너지: 단지 내 다양한 시설과의 시너지 효과 및 생활 편의성을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 ₩532,000,000입니다.

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 조사.

* 임차인과의 명도 협상 가능성 및 소요 비용 예측.

* 필요한 경우, 내부 수리 및 시설 개선 비용 산출.

* 취득세, 등록세 등 부대 비용 및 향후 예상 임대 수익률 분석.

따라서, 제시된 감정가와 인수 보증금 0원을 참고하시되, 상기 항목들에 대한 면밀한 조사 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.