나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91943 [1] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 15층1501호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 "청곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 일반적인
주위환경은 보통임.

교통상황

지하주차장까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건(획스유타워 제에이동) 내 제15층 제1501호, 제1505호, 제1506호, 제1508호, 제1509호, 1제510호, 제1511호로서,
외벽 : 커튼월 마감 + 복합판넬 등
창호 : 페어글라스창 등임.

이용상태

본건은 공히 공장(지식산업센터, ZUELLIG PHARMA(주))으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 냉난방, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내에 자체지반 평탄하게 조성한 대체로 사다리형 토지로 공장, 판매시설 및 근린생활시설, 문화 및 집회시설 부지등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.

2.본건이 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조(건물의 구분소유)"상의 구분건물로서의 요건을 갖추었는지에 대하여----

본건들(기호1-7)은 별도의 출입문과 잠금장치가 소재하며, 창문, 벽체, 출입문등으로 인근 구분건물 및 공용부분과 분리 독립되어 있고,

일부(기호5,6,7)은 벽체구분없이 일체로 이용중이나, 기호5,6,7 각각의 호를 출입문 및 15층 승강기근처의 안내도면에 표시하고 있으며,

건축물대장 현황도에도 기호(1-7호)가 독립적으로 표시되어 있고(건물개황도 및 첨부도면 참조), 출입문위치, 벽체길이가 표시되어 있으므로, 그 도면에 의거 언제든지 독립적인 건물로 복원가능하며, 복원 비용도 미미한점등으로 구분건물로서의 독립성을 갖춘 건물로 사료됩니다.

3.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경91943 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 15층1501호

용도: 지식산업센터, 공장, 판매시설, 근린생활시설, 업무시설, 문화집회시설 등 복합 용도

감정가: 2,012,000,000원

토지면적: 116.64㎡ (약 35.29평)

토지지분: 116.64㎡ (약 35.29평)

건물면적: 449.77㎡ (약 136.07평) (전유부 1501호 외 1505, 1506, 1508, 1509, 1510, 1511호 포함 추정)

건물지분: 449.77㎡ (약 136.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부 기재 기준)

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315번지, 힉스유타워 A동 15층 1501호에 위치합니다.

주위환경: 본건은 "청곡초등학교" 북서측 인근에 자리하며, 주변 지역은 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 지하주차장까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물구조: 본건은 철근콘크리트구조의 24층 건물인 힉스유타워 A동 내 15층 1501호입니다. 외벽은 커튼월 및 복합판넬로 마감되었으며, 창호는 페어글라스 창이 사용되었습니다.

건물 이용상태: 본건은 현재 공장(지식산업센터) 용도로 이용 중이며, 임차인은 ZUELLIG PHARMA(주)로 파악됩니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화 설비 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 대체로 사다리형의 형상이며, 자체 지반이 평탄하게 조성되어 있습니다. 현재 공장, 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 부지 등으로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본건 건물은 북측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지)으로 지정되어 있으며, 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 성장관리권역 등의 지역·지구 지정이 되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

등기부채권 총액은 약 54억 7948만원으로 집계되었습니다.

말소기준권리는 2020년 1월 31일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 것이 없습니다.

본 물건의 매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 근저당권 (을1, 말소기준권리)

* 기흥세무서장의 압류 (갑11)

* 창신개발투자대부의 가압류 (갑12)

* 국민건강보험공단의 압류 (갑13)

* 용인시의 압류 (갑14)

* 낙원새마을금고의 가압류 (갑15)

* 경기신용보증재단의 가압류 (갑16)

* 서예원의 가압류 (갑17)

* 근로복지공단의 가압류 (갑18)

* 중소기업은행의 임의경매개시결정 (갑19, 본건 경매 신청 채권자)

* 기흥구청의 압류 (갑20)

따라서 낙찰자는 등기부상 권리관계로부터 자유로운 완전한 소유권을 취득하게 됩니다.

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 쥴릭파마코리아(주)

* 보증금: 22,115,000원

* 차임: 20,011,500원

* 전입(사업)일자: 2021-10-19

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 쥴릭파마코리아주식회사

* 보증금: 200,115,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 두 임차인 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자는 명도 절차 진행 시 법적인 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 실무상 명도 협의 과정에서 소정의 이사비 등 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 힉스유타워는 용인시 기흥구 영덕동의 첨단산업단지 내 핵심 시설 중 하나로, 복합 용도로 개발되었습니다.

주변에는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

특히, '기흥힉스 도시첨단산업단지'의 일환으로 조성되어 관련 산업 종사자 및 기업들의 활동이 활발한 지역입니다.

단지 내 및 인근 근린생활시설, 판매시설, 문화시설 등이 입점해 있어 입주 기업 및 직원들의 편의성이 높습니다.

주요 입주 기업으로는 ZUELLIG PHARMA(주)가 있으며, 이 외에도 다양한 첨단 산업 및 IT 관련 기업들이 입주해 있거나 입주 예정인 것으로 파악됩니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악된 정보상으로는 없습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 인근에 청곡초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통 및 편의시설: 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 및 인근의 근린생활시설, 판매시설 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 환경: 업무시설, 지식산업센터와 더불어 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 지역 자체의 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내부 상태: 감정평가 시 외부 관찰, 탐문, 동류형의 표준적 이용상황 등을 바탕으로 평가가 이루어졌으며, 내부 구조 변경이나 하자 유무에 대한 구체적인 확인이 불가능했습니다. 따라서 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 꼼꼼히 확인하실 필요가 있습니다.

집합건물 구분: 일부 호실은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중일 수 있으나, 건축물대장 현황도 상 독립적인 표시가 되어 있고 복원 비용이 미미하여 구분 건물로서의 독립성을 갖춘 것으로 판단됩니다. 다만, 임의로 구조 변경된 부분이 있다면 원상 복구 의무가 발생할 수 있습니다.

공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 만약 다른 공동담보 물건의 경매에서 채권이 전부 만족되지 못할 경우, 잔여 채무에 대한 추가적인 경매 절차가 진행될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 잠재적인 추가 부담으로 이어질 수 있으므로, 관련 정보를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 상대보호구역, 준보전산지, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구의 핵심 첨단산업단지 내에 위치한 힉스유타워 A동 15층의 지식산업센터입니다.

탁월한 교통 접근성과 주변의 잘 발달된 상업 및 주거 인프라를 갖추고 있어 비즈니스 활동 및 임대 수익 창출에 유리한 입지 조건을 자랑합니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리관계는 깨끗한 상태가 됩니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 절차는 법적으로 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 내부 상태의 미확인, 공동담보 물건으로서의 잠재적 위험, 토지 이용 제한 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

전반적으로 우수한 입지와 향후 지역 발전 가능성을 고려할 때, 신중한 접근으로 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최적의 입지: 경부고속도로, 영동고속도로 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용 또한 편리하여 비즈니스 활동을 위한 최적의 환경을 제공합니다.

미래 성장 잠재력: '기흥힉스 도시첨단산업단지'의 중심에 위치하여, 첨단 산업의 발전과 함께 지역 가치 상승이 기대됩니다.

다목적 활용 가능성: 지식산업센터, 공장, 사무실, 판매시설, 근린생활시설 등 다양한 업종으로 활용 가능하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

우수한 주변 환경: 업무, 상업, 주거 시설이 조화롭게 발달한 지역으로, 풍부한 배후 수요와 생활 편의성을 동시에 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,012,000,000원입니다.

총 채권액(말소기준권리 포함)이 감정가를 상회하는 수준으로, 이는 채권자(중소기업은행)의 적극적인 경매 진행 의지를 반영합니다.

현재 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 인수 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가는 현재 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 현장 조사를 통한 물건의 구체적인 상태 평가, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가 수준 또는 그 이상의 입찰 경쟁이 예상될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.