나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50598 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 4층433호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠감정 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "칠보초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 상업시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하5, 지상10층건 내 4층 433호로서(사용승인일: 2021.02.01.),
외벽: 인조석붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 칼라새시창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 보안설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서, 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측의 중로, 북서측의 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 현장조사, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은
동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이석)로부터 2026.06.10.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경50598 (1)

2.2. 소재지

경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 4층 433호

2.3. 용도

오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

2.4. 감정가

177,000,000원

2.5. 면적

* 토지 면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

* 토지 지분: 6.68㎡ (약 2.02평)

* 건물 면적 (전용 면적): 30.33㎡ (약 9.17평)

2.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

주OOOOOOO

2.9. 건물 정보

* 건물명: 호매실 THE LIV STYLE

* 사용승인일: 2021년 02월 01일

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 5층, 지상 10층 건물 내 4층 433호

3.1. 입지조건

3.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "칠보초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상업시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역임.

3.1. 2. 교통 상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통임.

3.1. 3. 도로 상태

남동측으로 중로, 북서측으로 소로에 각각 접해 있음.

3.1. 4. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m-20m), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

4.1. 권리분석

4.1. 1. 말소기준권리

갑6 압류 (인천세무서장, 2024년 05월 03일)

4.1. 2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 176,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 16일

* 확정일자: 2022년 05월 06일

* 배당신고일자: 2023년 12월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 주택임차권(을1)은 말소된 것으로 확인됨.

4.1. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 판단됨.

4.1. 4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원. (이는 임차인 이석의 보증금 176,800,000원을 매수인이 인수하지 않는다는 의미임.)

4.1. 5. 등기부 요약

* 갑4: 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (주식회사 건우신공)

* 갑5: 소유권 이전 (조영찬, 2022년 05월 13일, 매매)

* 을1: 주택임차권 (이석, 2023년 12월 14일 말소)

* 갑6: 압류 (인천세무서장, 2024년 05월 03일, 말소기준권리)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025년 01월 07일, 188,213,137원)

5.1. 상권분석

5.1. 1. 건물 특성

호매실 THE LIV STYLE은 2021년 2월에 사용승인된 신축급 오피스텔로, 지하 5층, 지상 10층 규모이며 총 342세대로 구성되어 있음. 본 물건은 4층 433호로 전용면적 30.33㎡임.

5.1. 2. 주변 시세

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(호매실 THE LIV STYLE, 1118-4번지) 내 유사 면적(약 36.76㎡ ~ 37.05㎡)의 오피스텔이 2025년 4월 및 12월에 18,500만원, 2026년 5월에는 16,000만원에 거래된 것으로 나타남. 본건 전용면적(30.33㎡)을 고려하면, 최근 시세는 대략 13,200만원에서 15,100만원 범위로 추정됨. (16,000만원/36.76㎡ * 30.33㎡ ≈ 13,200만원, 18,500만원/37.05㎡ * 30.33㎡ ≈ 15,100만원)

6.1. 생활정보

6.1. 1. 주거 환경

"칠보초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호함.

6.1. 2. 건물 설비

건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 보안 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있음.

6.1. 3. 건축물 용도

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)이며, 내역에는 제2종 근린생활시설로도 기재되어 있음. 공부와의 차이는 없음.

7.1. 잠재적 리스크

7.1. 1. 임차인 관련 복잡성

초기 정보에 '대항력 있는 임차인'으로 기재되었으나, 등기부등본상 임차권이 말소되었고 임차인 현황표에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있음. 다만, 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 이석 간에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다'는 내용의 확약서가 제출된 점으로 미루어, 임차인과의 거래 과정 및 HUG 관련 처리에서 예상치 못한 이견이나 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않음. 그러나 매수인이 인수하는 보증금은 0원이므로 명도 자체의 부담은 적을 것으로 보임.

7.1. 2. 감정가와 시세 괴리

본건의 감정가는 1억 7,700만원이나, 가장 최근 거래 사례(2026년 5월)에서는 더 넓은 면적의 오피스텔이 1억 6,000만원에 거래됨. 이는 감정가 대비 낮은 시세 형성 가능성을 시사하므로, 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됨.

7.1. 3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지와 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

8.1. 종합 의견

8.1. 1. 물건 개요

수원시 권선구 금곡동에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 조건과 건물 상태는 양호함.

8.1. 2. 권리 분석 종합

말소기준권리 이후의 각종 압류 및 경매 등기는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 임차인 이석 관련 복잡한 권리 관계 및 HUG와의 확약서 내용이 있으나, 인수되는 보증금이 0원이고 등기상 임차권이 말소된 점을 고려할 때 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 판단됨.

8.1. 3. 시세 및 투자 가치

감정가 1억 7,700만원 대비 최근 시세가 1억 3,200만원에서 1억 5,100만원 범위로 추정되어, 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 확보가 가능할 것으로 보임. 다만, 감정가와의 괴리를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

9.1. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 건물 노후도가 적음.

* 호매실 택지개발지구 인근으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 임차 관련 권리 및 인수 부담이 적어 명도 리스크 감소.

* 최근 시세 반영 시, 감정가 대비 합리적인 낙찰가로 투자 수익 기대 가능.

10.1. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 7,700만원입니다.

최근 유사 면적의 거래 사례를 분석한 결과, 시세는 1억 3,200만원에서 1억 5,100만원 사이로 추정됩니다.

감정가와 최근 시세의 차이를 고려하고, 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하여, 투자 수익을 확보하기 위한 합리적인 입찰가로 150,000,000원 내외를 제안합니다.

이는 경쟁 입찰 상황, 향후 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.