나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52242 [1] 경기도 수원시 장안구 율전동 334-13 화남아파트 101동 1층110호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 율전동 소재 "성균관대역(지하철 1호선)" 서측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 등 제반주위
환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선, 성균관대역)이
소재하는 등 제반대중교통의 여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건내 제1층 제110호로서(사용승인일자:1997.12.24)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니, 현관, 창고 등)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 인근 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(새알곡유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경52242 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 율전동 334-13 화남아파트 101동 1층110호

용도: 아파트

감정가: 297,000,000원

토지면적: 23.44㎡ (약 7.09평)

건물면적: 59.93㎡ (약 18.13평) - 전용면적 기준

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 물건 현황

본건은 경기도 수원시 장안구 율전동 소재 "성균관대역(지하철 1호선)" 서측 인근에 위치하는 화남아파트 101동 1층 110호입니다.

해당 아파트는 1997년 12월 24일 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물 내 1층에 위치하고 있습니다.

내부 이용 상태는 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니, 현관, 창고 등으로 구성되어 있습니다.

위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

해당 아파트 단지는 총 200세대로 구성되어 있으며, 주차는 세대당 1.01대(총 202대)가 가능합니다.

3. 입지조건

본건은 지하철 1호선 성균관대역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

단지 인근 500M 이내에 편의시설 1곳, 초등학교 3곳, 중학교 2곳이 위치하고 있습니다.

차량으로 10분 이내 거리에 농협, 동성아울렛, 갤러리아 백화점 등이 있어 쇼핑 편의시설 접근성이 좋습니다.

2025년 12월 완공 예정인 '나라On 17호점 율천마을 복합센터'가 인근에 조성될 예정으로, 주민 커뮤니티 및 복지 시설 이용이 기대됩니다.

4. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2011년 7월 29일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을5)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

접수일자 순으로 소유권 이전(갑1, 갑2)이 있으며, 이후 근저당권(을5)이 설정되었습니다.

이후 가압류(갑7, 갑9) 및 본건 경매 개시 결정(갑23)이 등기되었습니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 144,300,370원입니다.

5. 상권 및 생활정보

본건이 위치한 율전동은 성균관대학교 자연과학캠퍼스와 인접하여 대학가 상권의 특징을 일부 보입니다.

지역 내에는 율전초등학교, 율전중학교 등 교육시설이 소재하고 있으며, 생활 편의를 위한 근린생활시설도 분포하고 있습니다.

북수원권에 속하며, 단지 내 도로를 통해 공도와 연계되어 있어 차량 이용이 편리합니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 준공 후 29년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 액수와 관계없이 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다.

토지이용계획 상 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 성균관대역과 가까워 교통이 편리하며, 인근에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 아파트입니다. 1997년 준공되어 다소 오래되었으나, 200세대의 비교적 규모 있는 단지에 속합니다. 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계 미확인은 명도 관련 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

편리한 대중교통 접근성 (지하철 1호선 성균관대역 인접).

성균관대학교와 가까워 대학생 또는 관련 종사자를 대상으로 한 임대 수요 기대 가능.

인근에 교육 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호함.

감정가 대비 실거래가 시세가 높은 편으로, 시세 차익 실현 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

감정가는 297,000,000원입니다.

최근 KB부동산 시세에 따르면, 본건과 유사한 81㎡(전용 59.93㎡) 타입의 일반 매매가는 3억 6,500만 원에서 3억 9,500만 원으로 형성되어 있으며, 실제 거래가도 3억 7,400만 원 수준입니다.

율전동 평균 3.3㎡당 시세가 1,353만 원인 반면, 화남아파트의 3.3㎡당 시세는 1,180만 원 수준으로 파악됩니다.

임대 관계가 미상이고 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 실거래가 및 시세 동향을 고려할 때 감정가 이상에서의 입찰이 예상됩니다. 다만, 노후화 및 명도 리스크 등을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.