나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33223 [1] 경기도 부천시 소사구 범박동 212-5 안팰리스2 2층 206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 범박동 소재 '범박초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는
동류형의 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 여건은
무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 스라브지붕 7층 건내 제2층 제206호로서,

외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 승강기설비, 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 12미터, 남동측으로 약 10미터 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(범박지구 지구단위계획 구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(범박초등학교(병설유치원)-부천교육지원청 문의)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부천지원 2025타경33223 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 범박동 212-5 안팰리스2 2층 206호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 265,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.82㎡ (약 6.30평)

토지지분: 20.8175㎡ (약 6.30평)

건물면적: 69.12㎡ (약 20.91평) (공급면적 추정)

건물지분: 69.12㎡ (약 20.91평)

전용면적: 68.33㎡ (약 20.67평) (JSON 정보 기반)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 범박동 소재 '범박초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 동류형의 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 업무 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입도 원활합니다. 본건은 서측으로 약 12미터, 남동측으로 약 10미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(범박지구), 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(범박초등학교), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 말소기준권리

압류(동수원세무서장) 2024-02-15 (갑4)

3.3. 인수되는 권리

을구 순위 8번 주택임차권등기 (장향희, 보증금 300,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 부족한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인 1: 장세진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-10

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (특이사항 없음)

* 임차인 2: 주택도시보증공사(장향희)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-31

확정일자: 2022-04-08

배당신고일자: 2024-03-20

대항력: 있음

비고: (위 3.3. 항목 참조)

3.5. 권리분석 요약

본 건에는 대항력 있는 임차인(장향희)이 존재하며, 보증금 3억원이 매각 후 인수될 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 300,000,000원이며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 오피스텔로서의 임대 수요와 더불어 지역 내 상업 시설 이용객을 대상으로 한 업종에 적합한 입지입니다.

4.2. 건물 개요

건물명: ANPALACE Ⅱ

사용승인일: 2018년 05월 10일

구조: 철근콘크리트구조 (지하 3층, 지상 7층)

총 호수: 38호

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 범박초등학교가 위치하여 통학이 용이합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다. 주변으로 상업 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 없음 확인)

지도 및 주변 정보를 종합한 결과, 본 물건 인근에 혐오시설이나 환경을 저해할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장향희 씨의 보증금 3억원입니다. 이 보증금이 경매 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다. 이는 본 건의 낙찰가 산정 및 투자 결정에 매우 중요한 고려사항입니다.

6.2. 공동담보 물건 확인 필요

공동담보 물건으로 기재되어 있으나, 상세 정보가 제공되지 않아 해당 물건들의 현황 및 담보 설정 규모를 추가로 확인해야 할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 범박동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 주변 환경은 무난한 편입니다. 최근 실거래가는 감정가 대비 소폭 낮은 수준에서 형성되어 있습니다. 그러나 무엇보다 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 3억원이 인수될 가능성이 있다는 점이 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이 위험을 정확히 인지하고 투자 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 및 업무 지역 내 위치.

* 인근 학교 및 편의시설 이용 용이.

* 대항력 있는 임차인 리스크를 고려한 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 또는 임대수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 265,000,000원이며, 최근 실거래가는 248,500,000원 ~ 249,000,000원 수준으로 파악됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 3억원 인수 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다. 낙찰자가 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 추가적인 자금 부담이 발생하므로, 이를 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래가를 기준으로, 잠재적 위험 요소를 감안하여 20~30%의 할인율을 적용하면 약 174,000,000원 ~ 199,000,000원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 190,000,000원으로 제안합니다.

다만, 본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 권리관계에 대한 추가적인 법률 검토 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정되었으나, 실제 매수 시에는 임차인 보증금 3억원의 인수 가능성을 반드시 고려하여 총 투자금액을 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.