나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33190 [1] 경기도 김포시 구래동 6879-3 앨리츠골드오피스텔 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동소재 한가람초등학교 남동측인근에 위치하며
주위로는 아파트단지 및 오피스텔,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 김포골드라인 구래역이 소재하여
교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 건물 중 5층 501호로서
외벽:석재마감등.
창호:하이샤시.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비,소화전설비,승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지를 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 대로와 남동측으로 중로의 포장도로에 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경기도 김포시 구래동 6879-3, 앨리츠골드 오피스텔 5층 501호에 소재함.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 건물 중 5층 501호임.

이용상태는 오피스텔로 이용 중임.

토지 면적은 4.52㎡ (약 1.37평)이며, 건물 면적은 22.05㎡ (약 6.67평)임.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각임.

경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 주택도시보증공사임.

감정평가액은 119,000,000원임.

건물은 2019년 11월 29일 사용승인된 비교적 신축 건물임.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 한가람초등학교 남동측 인근에 위치함.

주위로는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

김포골드라인 구래역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

전반적인 교통 여건은 무난함.

1.2. 3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 대로(폭 30m~35m)와 남동측으로 중로(폭 15m~20m)의 포장도로에 각각 접하고 있음.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 (김포한강신도시)에 해당함.

대로2류, 중로2류에 접하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등에 속함.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 요약

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2023년 12월 06일자 김포세무서장의 압류임.

등기부등본 상의 각종 압류, 가압류, 근저당, 임차권 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

총 등기부채권액은 268,777,747원임.

1.3. 2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (대리인 조민영)

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 30일

확정일자: 2022년 11월 23일

배당신고일자: 2024년 04월 04일

등기부등본 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 을구 1번 주택임차권 역시 말소 예정으로 기재되어 있음.

다만, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 기재되어 있어, 실제 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요함.

HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출된 점은 보증금 인수 부담이 없을 가능성을 시사하나, '인수조건 변경' 문구는 주의를 요함.

임차인 조민영의 이름은 조 으로 마스킹 처리함.

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 을구 순위 1번 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점을 고려하면 보증금 인수 부담은 없을 것으로 추정됨.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상권 환경

본건이 소재한 구래동 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 지역임.

김포골드라인 구래역 역세권으로 상업 및 업무시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부한 편임.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않음.

1.4. 2. 최근 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 동일한 면적(22.05㎡)의 앨리츠골드 오피스텔 4층 매물이 2024년 3월 22일 93,000,000원에 거래됨.

유사 면적(27.46㎡)의 매물은 2024년 3월 4일 140,000,000원(15층), 2024년 4월 16일 150,000,000원(4층)에 거래된 사례가 있음.

이를 종합해 볼 때, 본건의 감정가(119,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 편의시설

한가람초등학교가 인근에 위치하며, 상업지역에 속해 있어 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 편리함.

1.5. 2. 주거 환경

오피스텔로 구성된 단지 내 주거 환경을 누릴 수 있으며, 역세권 입지로 출퇴근 및 이동이 용이함.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인 관련 정보의 불확실성임. '대항력 있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경' 문구는 실제 낙찰 후 보증금 인수 여부에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관련 기관(HUG, 법원)을 통해 명확한 사실관계를 확인해야 함.

비록 등기부상 '대항력 없음'으로 표기되어 있고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었다 하더라도, '인수조건 변경'이라는 특이사항은 추가적인 확인을 통해 잠재적 리스크를 최소화해야 함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 구래역 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 주변 상권 또한 활발하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

다만, 임차인 관련 정보의 상이점과 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 명확한 소명 없이는 인수 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크입니다. 따라서 해당 부분에 대한 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

김포골드라인 구래역 역세권이라는 확실한 입지 조건을 바탕으로 한 시세 상승 여력.

비교적 신축 건물로 하자 보수 및 관리 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 119,000,000원

최근 실거래가 (22.05㎡, 2024.03.22): 93,000,000원

최근 실거래가 (27.46㎡, 2024.03.04 ~ 2024.04.16): 140,000,000원 ~ 150,000,000원

본건의 면적(22.05㎡)과 가장 유사한 최근 실거래가 93,000,000원을 기준으로, 권리분석상의 불확실성(임차인 관련)을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

임차인 보증금 85,000,000원의 인수 부담이 없다고 가정하고, 실거래가 수준에서 낙찰가를 고려합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (자료 기반 가정)

예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

(임차인 관련 명확한 소명 및 추가 조사를 통해 인수 부담이 없다고 확정된 이후, 시장 상황을 고려하여 최종 입찰가 산정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.