나이스옥션 법원경매 부천 2025타경30200 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 418-3 네모하우스 3층 301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애감정 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강본동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층-지상7층 건물 내 제3층 제301호로서
- 외벽 : 외장타일, 판넬 붙임 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대의 토지를 자체지반 대체로 평탄하게 조성한 사다리형 토지로 현황 공동주택 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6M, 남측으로 노폭 약 8-10M의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구), 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경30200 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 역곡로472번길 157 (고강동, 네모하우스) 3층 301호

용도: 공동주택 (아파트)

감정가: 422,000,000원

토지 면적: 34.25㎡ (약 10.36평)

토지 지분: 34.25㎡ (약 10.36평)

건물 면적: 71.19㎡ (약 21.54평) - 전용면적 기준

건물 지분: 71.19㎡ (약 21.54평) - 전용면적 기준

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 등기부 요약

* 소유권 보존: 2020-06-18 (이경문)

* 소유권 이전: 2020-11-23 (남택신)

* 압류 (말소기준권리): 2022-03-17 (서구(부산광역시))

* 압류: 2022-03-24 (부천시)

* 압류: 2022-04-12 (중구(부산광역시))

* 압류: 2022-05-14 (청양군)

* 강제 경매 개시 결정: 2025-01-06 (주택도시보증공사, 사건번호: 2025타경30200)

* 압류: 2025-05-27 (영도구(부산광역시))

* 주택 임차권: 2020-10-16 전입, 2020-10-05 확정, 2022-10-28 배당 신고 (권리자: 황인욱외 1명, 보증금 359,000,000원) - 말소 예정

* 건축물 정보

* 주용도: 공동주택 (아파트)

* 기타 용도: 공동주택, 근린생활시설

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 지상 층수: 7개 층

* 지하 층수: 1개 층

* 승강기: 1대 설치

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강본동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 공동주택, 상가점포 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태

* 북서측으로 노폭 약 6M, 남측으로 노폭 약 8-10M의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로1류 (폭 10m-12m) 접합

* 소로2류 (폭 8m-10m) 접합

* 소로3류 (폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 다지구 (소음대책지역 제3종구역)

* 항공표면 (진입표면구역)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸되나, 인수되는 권리가 있는지 면밀한 검토가 필요합니다.

* 말소기준권리

* 압류 (교통행정 과-23690), 접수일자: 2022-03-17 (갑3)

* 권리 관계

* 소유권 이전 (갑2): 2020-11-23

* 주택임차권 (을4): 2020-10-16 전입, 2020-10-05 확정, 2022-10-28 배당신고. 권리자 황인욱 외 1명, 보증금 359,000,000원. 등기부 상 말소 예정으로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (황인욱, 황라온)

* 보증금: 359,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-16

* 확정일자: 2020-10-05

* 배당신고일자: 2022-10-28

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 특이사항 및 주의사항:

* 물건 개요에 '대항력있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경'이라는 내용이 있으나, 임차인 현황 및 등기부 요약 상으로는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경' 관련 내용은 낙찰 후 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건에 변동 사항이 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG에 정확한 인수 조건을 재확인해야 합니다.

* '공동담보' 물건으로, 다른 관련 물건들의 진행 상황도 고려해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 고강동 지역은 아파트, 상가 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

* 인근에 행정복지센터가 위치하여 기본적인 행정 편의시설 접근이 용이합니다.

* 생활 편의시설 및 교통 여건은 무난한 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 생활 편의시설 및 주변 주거 환경에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 아파트 밀집 지역의 생활 인프라를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 부천시 오정구는 지하철 7호선 까치울역, 부천시청역 등이 인접해 있으며, 대장홍대선 고강역 (예정)과 가까운 입지를 갖추고 있어 향후 교통 여건 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련 정보의 상충: 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 물건 개요에 '대항력 있는 임차인' 언급이 있어 인수 여부 및 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* HUG 인수 조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 가능성은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 절차를 야기할 수 있습니다. 낙찰 전 HUG의 명확한 확인이 필수적입니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 매각 절차나 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 현장 조사 미비: 현장 조사 시 이해관계인의 협조 부족으로 내부 구조 확인이 이루어지지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태, 수리 필요성, 하자 여부 등은 별도로 반드시 확인해야 합니다.

* 미등기 건축물 또는 위반 건축물 가능성: 건축물대장 상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 제시외 건물 등 별도 확인이 필요한 부분이 있는지 면밀히 살펴봐야 합니다.

* 혐오시설: 현재 물건지 인근에 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 과거 부천 지역 내 소각장 등 혐오시설 건립 관련 이슈가 있었던 점을 감안할 때, 장기적인 지역 환경 변화 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 고강동에 위치한 아파트로, 감정가는 4억 2,200만 원입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이나, 향후 교통망 개선 (고강역 예정)이 기대되는 지역입니다.

권리 분석상으로는 임차인의 대항력 문제가 불명확하고, HUG 인수 조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점이 주요 리스크로 파악됩니다. 특히, 현장 조사가 미비하여 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 반드시 입찰 전 보완해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 향후 고강역 (예정) 개통 시 교통 편의성 증대 및 지역 가치 상승 기대

* 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가 확보 시 시세 차익 가능성

* 주택도시보증공사(HUG)와의 협약을 통해 안정적인 임대 또는 매매 구조 확보 가능성 (다만, 구체적인 조건 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 감정가 4억 2,200만 원을 기준으로 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

다만, '대항력 있는 임차인' 관련 불확실성, HUG 인수 조건 변경, 그리고 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 기준으로, 본 물건의 예상 입찰가는 약 3억 3,760만 원 ~ 3억 7,980만 원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (정확한 입찰가 산정은 주변 시세, 현장 조사 결과, 임차인 명도 관련 비용, HUG 인수 조건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.