나이스옥션 법원경매 부천 2023타경49132 [1] 경기도 김포시 하성면 마곡리 611-6 에이원아파트 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2023.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 "하성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 일반지붕 11층 건물중 7층 701호로서,
(사용승인일: 2018.12.05)
외벽: 석재붙임(저층부) 및 몰탈위 페인팅 마감.
창호: PVC새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 6미터내외, 동측으로 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역45m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(하성처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호3 에 "주택임차권" 등기 기재됨.
-임차보증금: 금203,000,000원
-점유개시일: 2021.4.23
(별첨 "등기사항전부증명서" 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2023타경49132 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 206,000,000원

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경기도 김포시 하성면 마곡리 611-6 에이원아파트 7층701호

용도: 아파트

토지면적(지분): 14.43㎡ (4.36평)

건물면적(전용): 47.26㎡ (14.29평)

건축물 사용승인일: 2018년 12월 05일

1.3. 권리관계 요약

말소기준권리: 2021년 12월 06일자 조동현 가압류 (갑3)

등기부채권 총액: 324,474,984원

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 "하성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

본건 토지는 서측으로 6미터 내외, 동측으로 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용 및 규제

본건 토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(하성초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 소멸 여부

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 06일 접수된 조동현의 가압류(갑3)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리 없이, 전부 말소될 것으로 예상되는 권리들로 구성되어 있어 본 물건은 낙찰과 동시에 권리관계가 정리될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기사항전부증명서 을구 순위 3번으로 "주택임차권"이 등기되어 있습니다.

해당 임차권의 임차보증금은 203,000,000원이며, 점유 개시일은 2021년 4월 23일입니다.

임차인 현황상으로는 주택도시보증공사(대표: 정 )가 보증금 203,000,000원에 차임 없이 거주 중이며, 전입일자는 2021년 4월 23일, 확정일자는 2021년 4월 16일입니다.

다만, 본건은 '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으며, 물건명세서에 의하면 을구 순위 3번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 상기 임차인의 보증금 203,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 등기부상 기타 권리사항

소유권 변동 내역으로는 이점호에서 박영태로 소유권이 이전된 이력이 확인됩니다.

가압류, 압류 등 다수의 권리 설정이 있었으나, 모두 말소 예정(또는 말소)으로 기재되어 있습니다.

강제경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 경매 신청 채권액은 207,452,177원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

본건 아파트 단지 인근은 주거 지역과 일부 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

소규모 상점, 마트, 식당 등이 주변에 위치할 것으로 예상됩니다.

4.2. 교육 및 의료시설

단지 인근에 하성초등학교가 위치하고 있으며, 하성중학교, 하성고등학교 등도 통학 가능한 거리에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

주요 종합병원은 거리가 있어 자가용 또는 대중교통 이용이 필요합니다.

4.3. 기타 생활 편의

아파트 단지 내 기본적인 관리 시스템과 편의시설(승강기, 난방, 도시가스 등)이 구비되어 있습니다.

차량 진출입 및 주차가 가능한 환경입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 인수 리스크

등기부상 주택임차권이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 임차인의 대항력도 없는 것으로 확인되어 권리 인수 리스크는 낮습니다.

5.2. 개발 및 이용 제한 사항

본건은 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역) 및 제한보호구역(전방지역:25km)에 속해 있어, 관련 법규에 따른 건축 행위 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 군사 시설 인근으로 소음이나 작전 활동에 따른 간섭 가능성이 존재할 수 있습니다.

5.3. 기타 잠재 리스크

건물 노후화에 따른 수리비 발생 가능성(구체적인 상태는 현장 확인 필요).

주위 환경 분석 시, 지역에 따라 잠재적 혐오시설(예: 군사 시설로 인한 제한구역)의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 종합 평가

본건 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 에이원아파트 701호는 감정가 206,000,000원에 진행되는 강제경매 물건입니다.

아파트로서 기본적인 주거 가치를 지니고 있으며, 인근에 학교 등 생활 편의시설이 있어 거주 목적의 활용이 가능합니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 있었으나, 말소기준권리보다 후순위로 전부 말소될 예정이어서 낙찰 시 권리 문제는 깔끔하게 정리될 것으로 보입니다. 특히, 임차인의 보증금 203,000,000원도 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 점은 큰 장점입니다.

다만, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역에 속해 있어 해당 지역의 특성으로 인한 제약 사항을 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 주요 투자 장점

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 명확한 권리 분석 가능.

* 임차인 보증금 미인수: HUG의 말소 동의로 약 2억원에 달하는 임차 보증금 인수 부담 없음.

* 아파트 실거주 가치: 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성 보통 수준.

* 낮은 토지 지분 비율: 아파트 건물 면적 대비 토지 지분율은 낮은 편이나, 집합건물의 특성상 건물 이용에 문제가 없음.

8. 예상 입찰가 산정 기준

예상 입찰가는 본건의 감정가 206,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시장 동향, 단지 내 유사 물건 시세, 물건의 현 상태(하자, 수리 필요성 등), 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 본건은 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 별도의 시세 조사 및 현장 방문을 통해 확인 후 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.