나이스옥션 법원경매 부천 2025타경30972 [1] 경기도 김포시 하성면 마곡리 611-6 에이원아파트 9층 901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 "하성초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 본건 주
위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 일반지붕 12층 건물내 9층 901호로서,
외벽: 석재붙임, 페인팅 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 난방설비, 소화전, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 노폭 약6m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하성초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역45m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리
권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(하성처리분구)<하수도법>, "본증명은간혹전산오류로
인하여사실과다를수있으니인허가나토지매입시지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받
으시기바랍니다."

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 611-6 소재 에이원아파트 9층 901호에 대한 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경30972 (1)입니다.

본건은 아파트 용도로 이용 중이며, 감정평가액은 205,000,000원입니다.

토지 지분 면적은 14.43㎡ (약 4.36평)이며, 건물 전용면적은 47.26㎡ (약 14.29평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 "하성초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등 대중교통 시설이 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

본건 건물은 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역(하성초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 3월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인으로 주택도시보증공사(이승연)가 있으며, 보증금 203,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 6월 11일, 확정일자 2021년 5월 14일입니다.

집합건물 등기부 요약상 을구 3번 순위 주택임차권(이승연, 보증금 203,000,000원)은 말소 기준 권리보다 선순위이며, 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 할 권리입니다.

등기부채권 총액은 223,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 3번 주택임차권등기이며, 이는 임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주로 공동주택과 단독주택이 밀집한 주거 지역입니다.

인근에 하성초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

활발한 상업 활동이 이루어지는 지역이라기보다는 조용한 주거 단지의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 일반지붕의 12층 건물 중 9층 901호로, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방 설비, 소화전, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물의 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감이며, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

집합건축물대장상 용도는 아파트로 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이 의 보증금 203,000,000원 인수 문제입니다. 해당 금액은 경매 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 부담해야 합니다.

군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증개축 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 하성면에 위치한 아파트로, 하성초등학교 인근의 주거 지역에 속합니다.

부동산 강제경매로 진행되며, 감정가는 205,000,000원입니다.

가장 큰 특징은 203,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

따라서 실제 인수 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

군사 시설 보호 구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

김포시는 수도권 서북부의 거점 도시로 성장 잠재력이 있으며, 하성면 지역 또한 지속적인 개발이 이루어질 가능성이 있습니다.

토지 지분과 건물을 일괄 매각하므로 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

엘리베이터, 난방 설비 등 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산됩니다.

감정가 205,000,000원에서 인수해야 할 임차인 보증금 203,000,000원을 제외하면 2,000,000원입니다.

이는 매수인이 본건을 낙찰받아 인수 보증금을 모두 부담할 경우, 감정가 수준에서의 취득을 목표로 할 때 입찰가를 고려할 수 있는 기준 금액을 의미합니다. 실제 입찰 시에는 시세, 주변 유사 물건의 낙찰가율, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.