나이스옥션 법원경매 고양 2024타경85853 [1] 경기도 파주시 산남동 36-33 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2024.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 산남동 소재 "탑골IC" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택
지대로서 인근에 공장, 주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 무난한편입니
다.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통
시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사지로서, 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스콘포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

별지, "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 목구조 목구조경사지붕 지상2층 건물로서,
외 벽 : 목재마감
창 호 : 하이샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.
1층 : 방2, 욕실2, 주방/식당, 거실, 드레스룸, 다용도실, 현관 등
2층 : 방2, 욕실, 거실 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

별지, "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박애란)로부터 2025.11.18.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경85853 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 산남동 36-33

용도: 단독주택

토지면적: 520.00㎡ (약 157.3평)

건물면적: 198.47㎡ (약 60.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 72.15㎡ (약 21.8평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 848,360,700원

1.4. 건물 정보

구조: 목구조 경사지붕

층수: 지하 0층, 지상 2층

이용상태:

1층: 방2, 욕실2, 주방/식당, 거실, 드레스룸, 다용도실, 현관 등

2층: 방2, 욕실, 거실 등

설비: 위생 및 급배수, 도시가스, 개별난방 설비 갖춤.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 산남동 소재 "탑골IC" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 기존 주택지대로 형성되어 있으며, 인근에 공장, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

물건의 토지는 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 5월 31일 접수된 구로세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(HUG):

보증금: 650,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 5월 13일

대항력: 있음

비고: 신청채권자이며, 양도 전 주택임차권자 박애란과 동일인으로 추정됩니다.

* 육주원:

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 6월 7일

대항력: 없음

비고:

3.3. 등기부 현황

* 토지: 소유권 이전(박선오, 고성희), 압류(구로세무서장, 동고양세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등기사항 확인.

* 건물: 소유권 보존(박선오), 소유권 이전(고성희), 압류(동고양세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등기사항 확인.

* 주택임차권: 박애란 명의로 2023년 7월 19일 접수된 주택임차권(보증금 650,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있습니다.

3.4. 권리분석 요약

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 650,000,000원의 보증금 처리가 중요합니다. 이는 물건명세서상의 특이사항 및 주의사항에 명시된 HUG의 확약서 내용과 직접적으로 연관됩니다.

4. 상권분석

주위는 기존 주택지대와 더불어 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 따라서 주거 수요와 더불어 일부 상업 및 산업 활동이 공존하는 지역으로 판단됩니다. 특정 상권 형성이 활발하기보다는 지역 기반의 수요가 주를 이룰 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

대상 물건은 단독주택으로, 1층과 2층에 다수의 방과 거실, 주방, 욕실 등이 배치되어 있어 가족 단위 거주에 적합한 구조를 갖추고 있습니다.

5.2. 기반 시설

도시가스 설비, 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기반 시설은 양호한 편입니다.

5.3. 주변 편의시설

정확한 주변 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 인근 근린생활시설 및 "탑골IC" 접근성을 고려할 때 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 처리

주택도시보증공사(HUG) 명의의 임차인(650,000,000원, 대항력 있음) 보증금 처리가 가장 큰 리스크 요인입니다. 그러나 신청 채권자인 HUG로부터 제출된 확약서 내용에 따르면, 해당 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다고 명시되어 있습니다. 이 확약서의 법적 효력이 낙찰자에게 미치는 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 포함 매각

건축물대장상 면적 외에 72.15㎡(약 21.8평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 실제 현장 방문 시 제시외 건물의 현황 및 활용 가능성, 철거 또는 활용 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지가 계획관리지역이면서 가축사육제한구역에 속해 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 산남동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 2개 층의 주택으로 구성되어 있습니다. 입지 및 주거 환경 자체는 무난한 편입니다. 그러나 권리분석상 가장 중요한 쟁점은 대항력 있는 임차인(HUG)의 650,000,000원 보증금 처리 문제입니다. HUG의 확약서 내용이 법적으로 완벽하게 이행되어 낙찰자가 보증금 부담을 지지 않는다면, 본 물건의 투자 가치는 높아질 수 있습니다. 그러나 확약서의 효력 범위와 실제 집행 과정에서 발생할 수 있는 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 제시외 건물에 대한 현황 파악도 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 확약서 내용에 따라 650,000,000원의 보증금 부담이 없을 경우, 실질적인 취득 비용이 크게 절감될 수 있습니다.

* 520㎡의 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치 증대 또는 재건축 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 주택지대에 위치한 단독주택으로서 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 848,360,700원입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 시세 정보가 제공되지 않아 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다.

다만, 권리분석에서 중요한 쟁점인 650,000,000원의 임차인 보증금은 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 따라서 이 금액은 '인수 보증금'으로 간주하여 입찰가 산정 시 제외하기보다는, 해당 리스크가 해소된다는 전제 하에 물건의 실질 가치에 집중하여 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

종합적인 판단 하에, 물건의 잠재적 가치와 현재 감정가를 고려하되, 권리관계의 복잡성과 시세 정보 부족으로 인한 불확실성을 반영하여 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 593,852,000원 ~ 721,076,000원

이는 잠재적 리스크 해소 및 시장 상황에 따른 변동성을 고려한 제안이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.