나이스옥션 법원경매 인천 2024타경556375 [1] 인천광역시 미추홀구 관교동 451-31 진명빌라 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2024.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 "관교여자중학교" 북서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 약 1.2km 지점 인천1호선 "인천터미널역", "예술회관역" 이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2010.05.06.)

외벽 : 스타코 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : PVC 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

제시외건물㉠ 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기 사항 있음.
- 임차보증금 : 금93,000,000원
- 임대차계약일자 : (1)2019년05월04일(2)2021년05월04일
- 확정일자 : (1)2019년05월10일(2)2021년05월04일

물건 비고

제시외 건물 포함
이 사건 매각대상물건은 출입문 표시상 501호이나 건축물대장의 건축물현황도상은 502호로 공부와 현황이 불일치한 상태임.
공부와 현황을 일치시키기 위해선 출입문 표시상 502호 소유자와 함께 건축물표시(건축물현황도) 변경신청을 하여야 함
최고가매수신고인은 매각결정기일까지 건축물표시신청서와 향후 공부와 현황 불일치로 인하여 발생할 수 있는 법적 문제에 대해 이의를 제기하지 않겠다는 취지의 서면(각 인감날인 및 인감증명서 제출) 요함(미제출 시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경556375 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 관교동 451-31 진명빌라 5층501호

용도: 다세대주택

건물층수: 지상 5층 중 5층

사용승인일: 2010년 05월 06일

감정가: 120,000,000원

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 18.49㎡ (약 5.59평)

토지지분: 18.49㎡ (약 5.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.09㎡ (약 10.92평)

건물지분: 36.09㎡ (약 10.92평)

건물 제시외면적: 3.74㎡ (약 1.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 "관교여자중학교" 북서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 약 1.2km 지점에 인천1호선 "인천터미널역" 및 "예술회관역"이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 소유권 이전 등기 및 주택임차권 등기가 존재합니다. 말소기준권리는 2024년 09월 10일 접수된 인천지방법원 강제경매개시결정(2024타경556375)입니다. 주택임차권(을구 5번, 권리금액 93,000,000원)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이성춘 (마스킹: 이 )

보증금: 93,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 05월 29일

확정일자: 2019년 05월 10일

배당신고일자: 2023년 11월 15일

대항력: 있음

비고: 등기부상 주택임차권 말소기준권리보다 선순위이며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.

3.3. 인수되는 권리

등기사항전부증명서 상 을구 5번 주택임차권 등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (보증금 93,000,000원)

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하여 인근에 주거 시설과 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 학교가 위치해 있으며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북서측 인근에 관교여자중학교가 소재하며, 주변으로 초등학교 및 고등학교 등이 분포하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주변 시설

지도 검색 결과, 인근에 공원, 도서관 등 주민 편의시설이 있으며, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황 불일치

이 사건 매각 대상 물건은 출입문 표시상 501호이나, 건축물대장의 건축물현황도상으로는 502호로 공부와 현황이 불일치한 상태입니다. 이를 일치시키기 위해서는 출입문 표시상 502호 소유자와 함께 건축물표시(건축물현황도) 변경 신청을 해야 합니다. 최고가매수신고인은 매각 결정기일까지 건축물표시 신청서와 향후 공부 및 현황 불일치로 인한 법적 문제에 이의를 제기하지 않겠다는 서면(각 인감 날인 및 인감증명서 제출)을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금 반환이 거부될 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

선순위 주택임차인 이성춘 씨의 보증금 93,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 일정 비율 이상이 임차인 보증금으로 회수되지 못할 경우 추가적인 현금 지출이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 기타 리스크

제시외 건물(3.74㎡)이 포함되어 매각되므로, 해당 부분에 대한 현황 파악 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 관교동에 위치한 진명빌라 5층 다세대주택입니다. 신축연도(2010년)가 비교적 최신인 점은 장점이나, 공부상 호수와 실제 현황이 불일치하는 하자, 그리고 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 큰 리스크를 안고 있습니다. 특히, 호수 불일치 문제는 매각 허가 조건으로도 명시되어 있어 최고가매수신고인의 적극적인 이행이 요구됩니다. 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 투자 비용이 크게 달라질 수 있으므로, 배당 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축연도가 비교적 최신인 점과 추후 호수 불일치 문제가 해결될 경우의 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다. 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원이나, 최근 주변 시세 자료(JSON 분석 결과, 인근 유사 면적/건축 연도 다세대주택 매매가 약 55백만원~106백만원 수준)와 더불어 선순위 임차인 보증금 93,000,000원의 인수 가능성, 공부와 현황 불일치 문제로 인한 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 보증금 93,000,000원을 낙찰가 외 추가로 인수해야 할 가능성을 염두에 두고, 본건의 감정가와 시장 시세를 종합적으로 판단하여 투자 위험 대비 수익률을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

시장 조사된 유사 물건들의 평당/제곱미터당 가격과 본건의 감정가를 비교했을 때, 본건 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 잠재적 인수 보증금 및 행정적 하자까지 고려하면, 낙찰가 산정 시 다음과 같은 점을 감안해야 합니다.

예상 입찰가: 85,000,000원

위 예상 입찰가는 보수적인 관점에서 제시되었으며, 실제 입찰 시에는 배당표 공고 및 법원 현황 조사를 통해 임차인 보증금의 실제 인수액을 확정하고, 공부상 호수 불일치 문제 해결에 필요한 추가 비용을 충분히 검토한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.