나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578870 [1] 인천광역시 서구 석남동 506 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2024.12.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 지하철7호선 "석남역" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지하철7호선 "석남역" 및 버스정류장이 소재하여
제반교통 사정은 무난함.

형태 및 이용상태

가각정리된 가장형의 평지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접함), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)＜가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞,
주택정비지역 기타(2023-11-20)＜빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법＞,
과밀억제권역｛수도권정비계획법｝.

제시목록 외의 물건

"토지건물감정평가명세표" 및 "건물개황도", "사진용지"란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물로서
외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

숙박시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

"토지,건물감정평가명세표" 및 "건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅳ. 기타 참고사항란 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2 건물 중 5층은 일반건축물대장상 용도는 주택으로 등재되어 있으나 현황은 숙박시설로 이용 중이며, 위반건축물로 등재[건축과-53364호에 의거 무단용도변경(5층 주택을 숙박시설 74.04㎡)]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2024타경578870 (1) 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

* 물건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경578870 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 506

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 1,459,713,320원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 면적 정보

* 토지 면적: 177.00㎡ (약 53.54평)

* 건물 면적: 698.83㎡ (약 211.40평)

* 제시외 건물 면적: 2.20㎡

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동에 소재하며, 지하철 7호선 "석남역" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 지하철 7호선 석남역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 등기부상 인수할 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

* 말소기준권리

* 을9, 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2022-02-22, 720,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 동 근저당보다 선순위의 권리(갑2, 갑5 소유권이전)는 존재하나, 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 을10 근저당, 갑6 가압류, 갑9, 갑10, 갑11 임의경매 및 압류 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 1,570,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* *: 김

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 4,400,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2022-05-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금

* 상기 임차인 김 씨는 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 총 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 지하철 7호선 석남역 인근의 상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

주변에 다양한 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

인근에 석남역이 있어 유동인구 확보에 유리하며, 이는 숙박시설 운영에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

* 지하철 7호선 석남역 도보 이용 가능 거리입니다.

* 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설

* 본건 주변 상업지대에 다양한 상점, 식당, 은행 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* (인천광역시 서구 석남동 506 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.)

* 주거 환경

* 공동주택과 숙박시설이 혼재된 지역으로, 다양한 형태의 주거 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재

* 본건 건물 중 5층은 일반건축물대장상 용도가 주택으로 등재되어 있으나, 현황은 무단으로 용도 변경하여 숙박시설(74.04㎡)로 이용 중이며 위반건축물로 등재되어 있습니다. (건축과-53364호)

* 이는 향후 시정 명령, 이행강제금 부과, 원상복구 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 중복사건

* 본건은 중복사건으로, 추가적인 경매 절차 진행 가능성이 있습니다.

* 등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액(1,570,000,000원)이 감정가(1,459,713,320원)를 초과합니다. 이는 현재 채권자들의 권리 행사에 따라 낙찰 가격 결정에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 숙박시설로서 입지적 강점을 지니고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

가장 큰 리스크 요인은 5층의 위반건축물 등재 및 무단 용도 변경 건이며, 이에 대한 시정 및 해결 방안을 사전에 검토해야 합니다.

또한, 중복사건 및 등기부채권 총액 초과 부분은 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다.

건축물 표제부에 따르면 건물은 1990년 5월 14일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다.

1.7. 투자 포인트

* 석남역 역세권의 숙박시설이라는 입지적 장점.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 토지 확보 가능.

* 위반건축물 문제를 해결할 경우, 숙박시설로서의 가치 상승 잠재력 보유.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가는 1,459,713,320원이며, 본 건의 입지 조건, 시장 상황, 위반건축물 해소 비용 및 가능성, 추가적인 법적 절차 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 심층적인 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.