나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경458 [6] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제514호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 ""가산디지털단지역"" 남측 인근
에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 공장지대로서, 제
반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털
단지역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상15층 건 내 제5층 제509호 외 5개호로서
(사용승인일: 2021.09.09),

외벽: 커튼월 마감 등,
창호: 페어글라스 창호 등.

이용상태

산업시설(공장)(공부상 용도)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 화물용승강기설비 등이 구
비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애
물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축
+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업
단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설
립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로 등기사항전부증명서 표제부(대지권의 표시) 표시번호 2
상 '별도등기 있음 1토지(을구 18번 구분지상권설정등기) 2021년9월24일 등기'로 등재되어
있는 바 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경458 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제514호

용도: 지식산업센터 (공부상 용도: 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설))

감정가: 240,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

준공일: 2021년 09월 09일

1.3. 건물 상세 정보

건물면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

건물지분: 39.9㎡ (약 12.07평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 4층, 지상 15층 건물 내 제5층 제514호

외벽: 커튼월 마감 등

창호: 페어글라스 창호 등

설비내역: 위생설비, 급배수시설, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 화물용승강기설비 등

1.4. 토지 상세 정보

토지면적: 10.13㎡ (약 3.06평)

토지지분: 10.13㎡ (약 3.06평)

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 공장지대입니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털단지역' 등이 소재하여 대중교통 여건이 양호합니다. 본건 남서측으로는 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 일단의 공업용지 조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2021년 12월 17일 접수된 신한은행의 근저당권(을1, 금1,080,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 갑3 임의경매(신한은행)와 갑4 압류(금천구)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 토지 을구 18번 구분지상권설정등기가 명시되어 있으며, 이는 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: (주)아프로푸드가산공장 (대표 박권수)

보증금: 36,500,000원

차임: 3,650,000원

전입일자(사업일자): 2022-11-16

확정일자: 2025-06-20

배당신고일자: 2025-06-23

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (에스지씨이테크건설주식회사)

* 갑2: 소유권이전 (주식회사더블유부동산그룹)

* 을1: 근저당권 공동담보목록 (신한은행, 1,080,000,000원, 말소기준)

* 갑3: 임의경매 (신한은행, 921,417,838원, 말소)

* 갑4: 압류 (금천구, 말소)

* 별도등기: 토지 을구 18번 구분지상권설정등기 (2021년 9월 24일 등기) - 매수인 인수

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 가산동 일대는 서울 서남권의 대표적인 지식산업센터 밀집 지역으로, IT 및 첨단산업 기업들이 대거 입주해 있습니다. 다양한 업무시설과 근린생활시설이 혼재하여 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 산업단지 현황

가산디지털단지는 서울 최초의 산업단지로, IT, 디지털, 제조업 등 다양한 업종의 1만여 개 기업과 16만여 명의 종사자가 근무하는 대규모 산업 중심지입니다. 정부의 지원과 지속적인 개발 호재로 인해 지역 가치가 꾸준히 상승하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 대중교통

인근에 지하철 1호선과 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 소재하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 전역 및 수도권으로의 접근성이 매우 우수합니다.

5.2. 주변 시설

주변은 대부분 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등으로 구성되어 있으며, 검색 결과 상 특이하게 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 서울 금천구 독산동에 과거 쓰레기 소각장이 문화공간으로 재탄생한 사례가 있으나, 본건 소재지인 가산동과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구분지상권 인수

등기사항전부증명서 및 물건명세서에 기재된 바와 같이, 토지 을구 18번의 구분지상권설정등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이는 토지의 사용 및 활용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

6.2. 공동담보 및 유동화 물건 특성

본건은 공동담보, 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특이사항이 존재할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

등기부상 임차인의 대항력은 없으나, 임대차 관계에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 입지적 이점이 뛰어나 투자 가치가 높습니다. 건물은 2021년 준공으로 비교적 신축이며, 주변 산업단지의 활성화로 인한 잠재적 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 매각으로 인수해야 하는 구분지상권은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 분석과 함께 투자 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권 입지로 인한 높은 접근성 및 직주근접 수요 확보.

* 서울 최대 산업단지 중 하나인 G밸리의 풍부한 배후 기업 및 종사자 수.

* 2021년 준공된 신축 건물로 시설 노후화에 대한 우려가 적음.

* 지식산업센터 밀집 지역 내 위치하여 임대수익 및 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 산정은 감정가(240,000,000원)를 기준으로 향후 시세, 경매 시장 상황, 인수해야 할 구분지상권의 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 건은 구분지상권 인수라는 부담이 있으므로, 이를 상쇄할 수 있는 수준에서 합리적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.