나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경458 [2] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제510호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 ""가산디지털단지역"" 남측 인근
에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 공장지대로서, 제
반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털
단지역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상15층 건 내 제5층 제509호 외 5개호로서
(사용승인일: 2021.09.09),

외벽: 커튼월 마감 등,
창호: 페어글라스 창호 등.

이용상태

산업시설(공장)(공부상 용도)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 화물용승강기설비 등이 구
비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애
물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축
+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업
단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설
립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로 등기사항전부증명서 표제부(대지권의 표시) 표시번호 2
상 '별도등기 있음 1토지(을구 18번 구분지상권설정등기) 2021년9월24일 등기'로 등재되어
있는 바 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경458 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제510호

용도: 지식산업센터

감정가: 229,000,000원

토지면적: 9.67㎡ (약 2.93평)

토지지분: 9.67㎡ (약 2.93평)

건물면적: 38.07㎡ (약 11.52평)

건물지분: 38.07㎡ (약 11.52평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건, 별도등기 (구분지상권)

1.2. 감정평가 요약

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털단지역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주변 환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 및 지하철역 등 대중교통 여건 또한 보통으로 판단됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상15층 건물 내 제5층 제510호이며, 2021년 09월 09일에 사용승인되었습니다. 이용 상태는 공부상 산업시설(공장)이며, 위생설비, 급배수시설, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기, 화물용 승강기 등이 구비되어 있습니다. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 산업시설(공장) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중이며, 본 건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통 및 환경

본건은 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역에서 남측 인근에 위치하며, 주변은 다수의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 산업단지 지역입니다. 차량을 통한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.2. 주변 시설

가산디지털단지는 IT, 산업, 업무의 중심지로 발달한 지역으로, 인근에 W몰, 마리오아울렛, 현대아울렛, 롯데팩토리 아울렛 등 대형 아울렛들이 밀집해 있어 쇼핑 및 여가 활동이 용이합니다. 또한, 안양천이 서측 인근에 위치하여 산책 및 운동 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 주변에서 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: ㈜아프로푸드가산공장(대표박권수)

* 보증금: 36,500,000원

* 차임: 3,650,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-16

* 확정일자: 2025-06-20

* 배당신고일자: 2025-06-23

* 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 신한은행 근저당권 (2021-12-17)

* 등기부채권 총액: 1,080,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 에스지씨이테크건설주식회사 (2021-09-24)

* 소유권이전: 주식회사더블유부동산그룹 (2021-12-17)

* 근저당권공동담보: 신한은행 (1,080,000,000원, 2021-12-17, 말소기준권리)

* 임의경매: 신한은행 (921,417,838원, 2025-04-07)

* 압류: 금천구 (2025-08-22)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기: 본 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 중심지

본 건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털산업단지(G밸리)로, 약 650개의 기업이 입주해 있는 대규모 산업 및 IT 허브입니다. 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달하여 관련 종사자들을 위한 배후수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 역세권 및 접근성

지하철 1, 7호선 가산디지털단지역과 인접하여 교통이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다. 주변 도로망 또한 잘 갖추어져 있어 차량을 통한 물류 이동 및 방문객 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수 시설, 화재탐지 및 소화전 설비가 갖추어져 있으며, 승객용 승강기 및 화물용 승강기가 운행되어 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

가산디지털단지역 주변으로 다양한 상업시설, 금융기관, 음식점 등이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 가까운 거리에 안양천이 있어 쾌적한 휴식 및 여가 공간을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구분지상권 인수

가장 중대한 리스크는 토지 을구 18번의 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 구분지상권은 타인 소유 토지의 특정 부분에 대해 건물이나 공작물을 소유하기 위해 설정하는 권리로, 그 범위와 내용에 따라 토지의 이용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 해당 구분지상권의 구체적인 내용(범위, 존속기간, 지료 등)을 반드시 확인하여 토지 이용 및 향후 재산 가치에 미칠 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반적인 경매 절차와 다소 다른 특수성을 가질 수 있으며, 정보 접근이나 권리 관계 확인에 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 우수한 입지에 신축(2021년 사용승인) 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점도 긍정적입니다. 그러나 '구분지상권'을 매수인이 인수해야 한다는 점은 매우 중대한 하자로, 이는 향후 부동산의 활용도를 현저히 떨어뜨릴 수 있는 치명적인 리스크입니다. 구분지상권의 정확한 내용과 범위를 파악하지 않고 입찰에 참여하는 것은 큰 위험을 동반합니다.

8. 투자 포인트

8.1. G밸리의 중심 입지

서울디지털산업단지(G밸리)는 IT 및 산업의 중심지로서 지속적인 발전 가능성을 가지고 있습니다.

8.2. 신축 건물

2021년에 사용승인된 건물로 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 사용 가능합니다.

8.3. 교통의 편리성

가산디지털단지역 역세권으로 출퇴근 및 비즈니스 활동이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인수해야 하는 구분지상권의 정확한 범위, 내용, 그리고 이것이 향후 토지 이용 및 건물 가치에 미치는 영향에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구분지상권으로 인한 가치 하락분을 정확히 산정하기 어렵습니다.

일반적으로 감정가(229,000,000원)를 기준으로 하되, 구분지상권으로 인한 사용 수익의 제약 정도에 따라 실질적인 가치 하락분을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 이는 전적으로 구분지상권의 부담 가치를 고려하여 결정될 것입니다. 해당 권리의 부담이 크다면, 낙찰가의 상당 부분이 감정가 이하로 낮아질 수 있습니다.

따라서, 정확한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 구분지상권의 영향을 면밀히 평가한 후 입찰가를 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.