나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경458 [4] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제512호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 ""가산디지털단지역"" 남측 인근
에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 공장지대로서, 제
반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털
단지역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상15층 건 내 제5층 제509호 외 5개호로서
(사용승인일: 2021.09.09),

외벽: 커튼월 마감 등,
창호: 페어글라스 창호 등.

이용상태

산업시설(공장)(공부상 용도)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 화물용승강기설비 등이 구
비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애
물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축
+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업
단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설
립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로 등기사항전부증명서 표제부(대지권의 표시) 표시번호 2
상 '별도등기 있음 1토지(을구 18번 구분지상권설정등기) 2021년9월24일 등기'로 등재되어
있는 바 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경458 (4)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제512호

신 주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34 (가산동)

용도: 지식산업센터 (공장, 산업시설, 지원시설)

건물 사용승인일: 2021년 9월 9일

감정가: 232,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 9.77㎡ (약 2.96평)

토지 지분: 9.77㎡ (약 2.96평)

건물 면적: 38.48㎡ (약 11.64평)

건물 지분: 38.48㎡ (약 11.64평)

1.3. 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 특이사항

* 공동담보, 유동화 물건, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 서울특별시 금천구 가산동 소재, 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역 남측 인근에 위치

* 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 공장지대

2.2. 교통 여건

* 차량 진출입 용이

* 인근에 버스 정류장 다수 소재

* 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털단지역' 도보 이용 가능 거리

* 제반 대중교통 여건 보통

2.3. 토지 및 도로 상태

* 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지

* 본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (접수일자 2021년 12월 17일, 채권액 1,080,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기 (접수일자 2021년 9월 24일) - 매수인 인수 (주의 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: ㈜아프로푸드가산공장 (대표 박 )

* 보증금: 36,500,000원

* 차임: 3,650,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 11월 16일

* 확정일자: 2025년 6월 20일

* 배당신고일자: 2025년 6월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 현 임차인이 511호, 512호, 513호를 통합하여 사용 중임.

3.3. 인수되는 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 대항력 없음)

3.4. 등기부채권 총액

* 1,080,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 서울의 대표적인 IT 및 산업단지인 가산디지털단지 내 위치

* 주변에 다수의 지식산업센터 및 업무시설 밀집

* 근린생활시설과의 혼재로 기본적인 상업 및 편의시설 이용 가능

4.2. 잠재적 상권 요인

* 산업단지 내 종사자를 대상으로 한 임대 수요 기대

* 가산디지털단지역 역세권 프리미엄

4.3. 환경적 고려사항

* 산업단지 특성상 일부 공장 지역에서 발생하는 소음이나 환경적 요인이 존재할 수 있습니다. (혐오시설 직접 확인되지 않음)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 건물 내 및 인근 근린생활시설 이용 가능

5.2. 기타

* 건물 자체의 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축입니다.

6. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 을구 18번 구분지상권설정등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지 사용 및 개발에 제약을 줄 수 있으므로, 해당 권리의 구체적인 내용과 범위를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 통합 사용: 현재 임차인이 여러 호실(511호~513호)을 통합하여 사용 중이라는 점은, 공부상 호실 구분과 실제 이용 현황이 다를 수 있음을 나타냅니다. 이는 명도 과정이나 향후 재임대 시 고려해야 할 사항입니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 채권이 여러 부동산에 걸려 있거나 자산유동화 증권(ABS) 등으로 유동화된 물건은 일반 경매보다 복잡한 권리 관계나 특수성이 존재할 수 있습니다.

* JSON 데이터 불일치 가능성: 제공된 JSON 데이터에서 건물의 층수(15층) 및 호실(1512호) 정보가 본건 물건 정보(5층 512호)와 상이합니다. 이는 건축물 정보가 통합 관리되거나, 다른 물건의 정보가 혼재되었을 가능성이 있습니다. 입찰 전 등기부등본, 건축물대장, 현장 조사 등을 통해 정확한 정보를 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 입지 여건이 우수하고 건물 자체도 비교적 신축에 속합니다. 산업단지 내 풍부한 배후 수요를 바탕으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권 인수, 임차인의 통합 사용 등 권리 및 이용 관계에서 주의가 요구되며, 공동담보 및 유동화 물건이라는 특수성도 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 인근의 핵심 산업 배후 수요 확보

* 직주근접성이 우수한 역세권 입지

* 비교적 신축 건물로 즉시 활용 가능성

* (주의) 구분지상권 인수분 고려 시, 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 수익성 확보 가능

9. 예상 입찰가

* 본건은 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 따라서 감정가 232,000,000원을 기준으로, 매수인 인수 부담인 구분지상권의 가치 하락분 및 제반 권리 관계, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 구분지상권의 설정 목적, 가치, 실제 현황 등을 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.