나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경458 [5] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제513호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 ""가산디지털단지역"" 남측 인근
에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 공장지대로서, 제
반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털
단지역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상15층 건 내 제5층 제509호 외 5개호로서
(사용승인일: 2021.09.09),

외벽: 커튼월 마감 등,
창호: 페어글라스 창호 등.

이용상태

산업시설(공장)(공부상 용도)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 화물용승강기설비 등이 구
비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애
물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축
+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업
단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설
립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로 등기사항전부증명서 표제부(대지권의 표시) 표시번호 2
상 '별도등기 있음 1토지(을구 18번 구분지상권설정등기) 2021년9월24일 등기'로 등재되어
있는 바 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경458 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5, 지밸리더리브스마트타워 제5층 제513호

용도: 지식산업센터 (산업시설, 지원시설)

감정가: 240,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 10.13㎡ (약 3.06평)

토지 지분: 10.13㎡ (약 3.06평)

건물면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

건물 지분: 39.9㎡ (약 12.07평)

특이사항: 공동담보, 유동화물건, 별도등기

특수물건정보: 공동담보, 유동화물건, 별도등기

1.2. 입지조건

* 위치: 지하철 1호선, 7호선 가산디지털단지역 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 공장지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장 및 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 15층 건물 내 제5층 제513호이며, 2021년 9월 9일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 커튼월 마감, 창호는 페어글라스 창호 등이 사용되었습니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수시설, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 화물용승강기 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용 상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 산업시설(공장) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2021년 12월 17일 접수, 채권최고액 1,080,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 신한은행 근저당, 신한은행 임의경매, 금천구 압류 등은 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: ㈜아프로푸드가산공장 (대표 박 )

* 보증금: 36,500,000원

* 차임: 3,650,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 11월 16일

* 확정일자: 2025년 06월 20일

* 배당신고일자: 2025년 06월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 511호부터 513호까지 통합하여 사용 중입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없으므로, 별도로 인수해야 할 보증금은 없습니다.)

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 가산디지털단지는 서울 서남권의 대표적인 산업단지로, IT, 제조업, 패션업체 등이 밀집해 있으며 약 15만 명 이상의 상주인구와 풍부한 유동인구를 갖추고 있습니다.

* 주변시설: 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 쇼핑몰(W몰, 마리오아울렛 등)과 먹자거리 등 다양한 상업시설이 발달해 있습니다.

* 교통 및 접근성: 지하철 1호선과 7호선 가산디지털단지역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 버스 노선도 다양하게 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 근린생활시설, 상업시설이 다수 위치하여 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 전반적으로 업무 및 산업 시설이 밀집된 지역으로, 주거 편의시설보다는 업무 편의시설 위주로 구성되어 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 별도등기 인수: 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권설정등기(을구 18번)를 매수인이 인수해야 합니다. 이 권리의 구체적인 내용과 가치 평가, 향후 사용에 미칠 영향 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 공동담보 및 유동화물건: 본 물건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있어 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

* 임차인 관련: 현 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 36,500,000원에 대한 배당 여부에 따라 잔여 보증금 문제 발생 가능성이 있습니다. 배당 신고일이 2025년 6월 23일이므로, 매각 진행 시 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 이용 상태: 공부상 용도는 산업시설(공장)이나, 실제로는 지원시설(근린생활시설)로도 이용될 수 있는 복합 용도의 건물입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 핵심 산업 클러스터인 가산디지털단지에 위치하며, 지하철역 인접성과 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 말소되지 않고 인수해야 하는 구분지상권이라는 특수 권리가 존재하므로, 이에 대한 철저한 조사와 평가가 선행되어야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 배당 여부를 필히 확인해야 합니다. 공동담보 및 유동화 물건이라는 점은 권리 관계의 복잡성을 시사하므로, 전문가와 상의하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 가산디지털단지역 초역세권에 위치하여 풍부한 배후 수요와 뛰어난 교통망을 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 관리 및 운영이 용이합니다.

* 소형 면적: 약 12평의 전용면적으로 소규모 사업체 운영이나 투자용으로 적합한 규모입니다.

* 성장 잠재력: 서울디지털산업단지(G밸리)는 지속적인 발전 가능성이 있는 지역으로, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 하는 구분지상권의 가치, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 부동산 시장 전망 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가는 240,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 최근 실거래가를 보면 3.3㎡당 약 500만 원대에서 900만 원대까지 분포하고 있어, 본 건의 면적과 상태를 고려하여 면밀한 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 부동산 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.