나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경458 [3] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제511호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 ""가산디지털단지역"" 남측 인근
에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 공장지대로서, 제
반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털
단지역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상15층 건 내 제5층 제509호 외 5개호로서
(사용승인일: 2021.09.09),

외벽: 커튼월 마감 등,
창호: 페어글라스 창호 등.

이용상태

산업시설(공장)(공부상 용도)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 화물용승강기설비 등이 구
비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애
물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축
+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업
단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설
립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로 등기사항전부증명서 표제부(대지권의 표시) 표시번호 2
상 '별도등기 있음 1토지(을구 18번 구분지상권설정등기) 2021년9월24일 등기'로 등재되어
있는 바 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경458 (3)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 G밸리 더리브 스마트타워 제5층 제511호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 232,000,000원

토지면적: 9.77㎡ (약 2.95평)

토지지분: 9.77㎡ (약 2.95평)

건물면적: 38.48㎡ (약 11.64평)

건물지분: 38.48㎡ (약 11.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축정보:

건물명: G밸리 더리브 스마트타워

사용승인일: 2021년 9월 9일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 4층, 지상 15층 중 5층

호수: 511호

특이사항: 공동담보, 유동화물건, 별도등기(구분지상권 인수)

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털단지역' 남측 인근

* 주위환경: 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 공장지대

* 교통:

차량: 차량 진출입 가능

대중교통: 인근 버스정류장 및 지하철 1, 7호선 '가산디지털단지역' 소재. 제반 대중교통 여건 보통

* 도로: 본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 신한은행 근저당권 (2021년 12월 17일 접수, 1,080,000,000원)

* 진행 중 권리: 신한은행 임의경매 (2025년 4월 7일 접수, 921,417,838원)

* 인수되는 권리:

구분지상권: 토지 을구 18번 구분지상권 설정등기 (2021년 9월 24일 등기). 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수함. (등기사항전부증명서 표제부 표시번호 2)

* 임차인 현황:

임차인: ㈜아프로푸드가산공장 (대표 박 )

보증금: 36,500,000원

차임: 3,650,000원

사업자등록일: 2022년 11월 16일

확정일자: 2025년 6월 20일

배당신고일자: 2025년 6월 23일

대항력: 없음

비고: 511호~513호 통합 사용 중.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인이므로 경매 절차에서 배당받지 못하더라도 인수되는 보증금 없음)

* 등기부 채권 총액: 1,080,000,000원

1.3. 상권분석

상권분석

* 입지: 가산디지털단지역 초역세권에 위치하여 접근성 우수

* 배후수요: 다수의 지식산업센터 및 기업이 밀집된 지역으로 풍부한 업무 배후 수요 존재

* 상업시설: 근린생활시설 및 상업시설이 발달하여 관련 서비스 이용 편리

* 산업단지 특성: IT, 제조업 등 다양한 산업군 종사자 유입으로 인한 활발한 경제 활동 지역

1.4. 생활정보

생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 단지 내 및 인근 상업시설, 은행, 식당 등 이용 편리

* 주변환경: 주로 업무 및 산업 시설이 밀집되어 있어 주거 편의시설은 상대적으로 적을 수 있음

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 매각 후에도 해당 구분지상권이 소멸되지 않아 토지 이용에 제약을 받을 수 있음. 구분지상권의 내용과 범위를 반드시 확인해야 함.

* 공동담보 물건: 동일 담보로 묶인 다른 물건들의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 낙찰가나 명도 과정에 영향을 줄 수 있음.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양도 등으로 인한 절차상 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

* 통합 사용 임차인: 511호, 512호, 513호를 통합 사용 중이라는 점은 명도 시 협의가 필요하며, 명도 절차가 복잡해질 가능성이 있음. (대항력 없음)

* 토지이용계획 및 제한 상태: 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 관한 법규 검토 필요.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역이라는 뛰어난 입지를 기반으로 한 지식산업센터로, 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 투자 가치 측면에서 산업단지의 성장과 함께 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 하지만, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권 인수, 공동담보 및 유동화 물건이라는 복합적인 권리관계는 신중한 접근을 요구합니다. 임차인의 대항력은 없으나, 복수 호수를 통합 사용 중이므로 명도 과정에서의 변수를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권 프리미엄: 우수한 접근성과 풍부한 배후 수요

* 신축 지식산업센터: 낮은 관리비 및 최신 시설 이용 가능

* 산업단지 내 임대 수요: 안정적인 임대 수익 기대 가능

* 소액 투자 기회: 비교적 낮은 감정가로 진입 가능

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 232,000,000원

인수 보증금: 0원

구분지상권의 가치, 명도 비용, 제반 수수료 등을 고려해야 합니다. 현재 시장 상황 및 예상 경쟁률을 고려하여 보수적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 검토하는 것을 권장합니다. 따라서, 약 185,600,000원 ~ 208,800,000원 범위에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.