나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11734 [3] 서울특별시 금천구 가산동 60-11 스타밸리 7층702호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)' 북동측 인근에
위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 '가산디지털단지역(지하철 1,
7호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층 / 지상14층 건 내 제7층 제701호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2004.06.28)

외벽 : 석재 붙임 마감 및 페어글라스 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

본건 기호 (1) ~ (3)은 기준시점 현재 공부상 아파트형공장으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 냉난방설비, 위생설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로, 아파트형공장, 지원시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 25미터, 동측 및 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1. 가산동 60-11]준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 도시철도(2022-
04-14)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2021-10-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장
애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건
축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산
업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적 활성화 및 공장
설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-
21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.
~2026.8.25)임.

[2. 가산동 44-3]준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 일단의공업용지조
성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면
구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위
사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입
지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용
도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타참고사항 : 본건의 종전 감정평가사례 상 본건 3개호는 벽체 구분 없이 일괄 사용 중
인 것으로 파악되므로 경매 진행 시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11734 (3)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-11 스타밸리 7층702호 (신주소: 서울특별시 금천구 디지털로9길 99)

용도: 지식산업센터 (아파트형공장, 지원시설)

감정가: 989,000,000원

토지면적: 40.50㎡ (약 12.25평)

토지지분: 40.50㎡ (약 12.25평)

건물면적: 160.78㎡ (약 48.64평)

건물지분: 160.78㎡ (약 48.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주식회사 케어마일 (OOOOOO)

특이사항: 공동담보, 별도등기, 본건 701호, 702호, 703호 3개 호수는 벽체 구분 없이 일괄 사용 중인 것으로 파악됨.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 다수의 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 '가산디지털단지역'이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통상황은 무난합니다.

* 도로: 본건은 남측으로 노폭 약 25미터, 동측 및 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2025년 1월 15일 접수된 주식회사 케어마일의 가압류 (갑7) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 주식회사 협심의 근저당 (을6, 2025-07-17 접수) 및 주식회사 케어마일의 강제경매 개시 결정 (갑9, 2025-08-27 접수) 등은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다. 소유권 관련 등기(갑1, 갑2, 갑3) 또한 소멸됩니다.

* 총 채권액: 약 2,488,250,000원 (주식회사 케어마일 가압류 488,250,000원 + 주식회사 협심 근저당 2,000,000,000원)

* 매수인이 인수하는 권리:

* 토지 등기부 상 1토지 을구 26,60번 및 2토지 을구 5번의 지상권 등기. 해당 지상권의 구체적인 내용, 범위, 존속기간 및 권리 가치는 반드시 별도로 상세 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임대차 관계: 현재 임대차 관계는 미상입니다.

* 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며 보증금 합계가 0원이라 할지라도, 현재 점유자가 있을 경우 명도 절차가 필요할 수 있으므로 주의가 요구됩니다. 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 예상되나, 현장 조사를 통해 점유 현황을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울디지털산업단지(G밸리) 내에 위치하여 IT, 제조업, 유통업 등 다양한 업종의 기업들이 밀집한 지역입니다.

* 주변에 다수의 업무시설 및 근린생활시설이 발달하여 상업 활동이 활발하며, 지식산업센터의 특성상 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 이 외 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 대형 쇼핑몰, 금융기관, 병원, 식당가 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 물건의 701호, 702호, 703호 3개 호수가 벽체 구분 없이 일괄 사용 중인 것으로 파악되었습니다. 향후 각 호별 분리 또는 원상 복구 시 추가 비용 또는 공사 기간이 발생할 수 있습니다. (다만, 감정평가서에 따르면 벽체 복원을 통해 각 호별 식별이 가능할 것으로 판단하고 있습니다.)

* '도시철도(저촉)' 표기: 지하철 노선과의 저촉으로 인한 소음, 진동 등의 영향 가능성이 있으나, 건물 구조 및 방음 시설에 따라 체감 정도는 다를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 점유자 또는 임차인이 존재할 경우, 별도의 협의 또는 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지 지상권 등기 인수: 토지 등기부 상의 지상권 등기가 매수인이 인수해야 하는 권리에 포함되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 가치에 대한 상세한 파악이 필수적입니다.

* 혐오시설: 본건 소재지인 가산디지털단지는 대규모 산업단지로서, 차량 정체, 인근 공장 및 상업시설로 인한 소음 등 산업단지의 일반적인 특성이 있으나, 부동산 가치에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 특정 혐오시설이 즉각적으로 확인되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 가산디지털단지의 핵심 입지에 위치하며, 우수한 교통 및 상업 인프라를 갖추고 있습니다.

* 지식산업센터로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 장점이 있으며, 향후 가치 상승 잠재력도 기대됩니다.

* 다만, 3개 호수 일괄 사용, 임대 관계 미상, 인수되는 지상권 등기 등 일부 추가 확인 및 처리가 필요한 사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 종합적으로 볼 때, 입지 조건 및 건물 상태 면에서 투자 가치가 높은 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권 입지로 인한 높은 직주근접성 및 풍부한 유동인구 확보.

* 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 지식산업센터 물건.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가.

* 향후 리모델링 또는 재개발 시 추가 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 989,000,000원입니다.

* 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 시장 동향, 유사 물건 낙찰가율, 물건의 현 상태(명도, 원상복구 필요성, 인수되는 권리 등)를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 특히, 인수해야 하는 토지 지상권 등기의 상세 내용과 가치를 정확히 파악하는 것이 중요하며, 3개 호수 일괄 사용에 따른 원상복구 비용 등을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 조사를 대체할 수 없으므로, 현장 방문 및 권리 관계에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가의 80~90% 수준을 기준으로 고려해 볼 수 있습니다. (예: 약 7억 9천만원 ~ 8억 9천만원)

* ※ 상기 예상 입찰가는 현재까지의 정보만을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사 및 추가적인 시장 조사, 법률 검토를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.