나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11734 [2] 서울특별시 금천구 가산동 60-11 스타밸리 제7층 제703호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)' 북동측 인근에
위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 '가산디지털단지역(지하철 1,
7호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층 / 지상14층 건 내 제7층 제701호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2004.06.28)

외벽 : 석재 붙임 마감 및 페어글라스 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

본건 기호 (1) ~ (3)은 기준시점 현재 공부상 아파트형공장으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 냉난방설비, 위생설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로, 아파트형공장, 지원시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 25미터, 동측 및 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1. 가산동 60-11]준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 도시철도(2022-
04-14)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2021-10-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장
애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건
축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산
업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적 활성화 및 공장
설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-
21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.
~2026.8.25)임.

[2. 가산동 44-3]준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 일단의공업용지조
성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면
구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위
사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입
지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용
도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타참고사항 : 본건의 종전 감정평가사례 상 본건 3개호는 벽체 구분 없이 일괄 사용 중
인 것으로 파악되므로 경매 진행 시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11734 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-11 스타밸리 제7층 제703호

용도: 지식산업센터 (아파트형공장, 지원시설)

감정가: 989,000,000원

토지면적: 40.50㎡ (약 12.25평)

토지지분: 40.50㎡ (약 12.25평)

건물면적: 160.78㎡ (약 48.63평)

건물지분: 160.78㎡ (약 48.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기

특수물건정보: 공동담보, 별도등기

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층 / 지상14층 건물 (사용승인일: 2004.06.28)

건물 외벽: 석재 붙임 마감 및 페어글라스 마감 등

건물 창호: 시스템 창호 등

건물 이용상태: 공부상 아파트형공장으로 이용 중

건물 설비: 전기, 냉난방, 위생, 소화, 승강기 설비 구비

토지 형상 및 이용상태: 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로, 아파트형공장, 지원시설의 건부지로 이용 중

인접 도로: 남측 노폭 약 25미터, 동측 및 북측 노폭 약 15미터 내외 포장도로 접함

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역, 일단의 공업용지 조성사업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등 특정 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 2025.8.26.~2026.8.25.) 또한, 도시철도 저촉, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 승강장이 있습니다. 또한, '가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 주변 시설

가산디지털단지는 IT, 제조업, 금융 등 다양한 업종의 기업이 밀집해 있는 국가산업단지로서, 관련 업무시설 및 상업시설이 풍부하게 발달되어 있습니다. 본건 주변에는 다수의 지식산업센터와 상가, 편의시설 등이 밀집해 있습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주식회사케어마일의 가압류 (2025.01.15. 접수)

등기부채권 총액: 2,488,250,000원 (가압류 488,250,000원 + 근저당 2,000,000,000원 + 강제경매 597,082,931원 + 압류)

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사에이씨티에스 (2006.05.11.)

* 소유권이전: 주식회사씨앤비텍 (2006.05.29.)

* 소유권이전: 피씨엘주식회사 (2012.10.30.)

* 가압류: 주식회사케어마일 (488,250,000원, 2025.01.15.) (말소기준권리)

* 근저당: 주식회사협심 (2,000,000,000원, 2025.07.17.) (매각으로 소멸)

* 강제경매: 주식회사케어마일 (597,082,931원, 2025.08.27.) (본건 경매 개시)

* 압류: 금천구 (2026.04.08.) (매각으로 소멸)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 토지 을구 26, 60번, 2토지 을구 5번 지상권등기: 본 건 매수인이 인수해야 합니다. 지상권의 구체적인 내용 및 가치는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

3.4. 주의사항

임대관계가 미상임에 따라, 현재 점유자가 있는지, 있다면 누구인지, 보증금 및 차임은 어느 정도인지에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 가산디지털단지의 입지적 강점

본건이 소재한 가산디지털단지는 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 중심으로 IT, 제조업, 금융 등 다양한 산업의 기업들이 밀집한 대규모 국가산업단지입니다. 이로 인해 풍부한 배후수요와 유동인구를 확보하고 있으며, 관련 상업시설 및 편의시설이 발달하여 비즈니스 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

4.2. 지역 내 위상

'스타밸리' 건물은 가산디지털단지 내에서도 비교적 우수한 입지에 속하며, 인근의 다른 지식산업센터들과 함께 단지 내 중심 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 은행, 병원, 식당, 카페, 쇼핑 시설 등이 밀집하여 있어 직주근접의 편리성을 높입니다.

5.2. 교통 및 접근성

가산디지털단지역을 통한 지하철 이용이 편리하며, 주변 도로망을 통한 차량 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

* 공동담보, 별도등기: 등기부등본 상 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 매각 후 인수되는 지상권: 해당 지상권의 내용, 존속기간, 영향력 등을 정확히 파악해야 하며, 이는 향후 건물 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 건물 현황의 특이사항

* 3개 호수(701호, 702호, 703호) 일괄 사용: 현재 벽체 구분 없이 일괄 사용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 공부상 현황과 실제 이용 현황이 다르다는 의미이며, 추후 각 호별로 분리하여 사용하려면 벽체 복원 등 별도의 공사가 필요할 수 있습니다. 이로 인한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (감정평가서 요약에 따르면, 향후 벽체 복원을 통해 각 호별 식별이 가능할 것으로 판단된다고 명시되어 있습니다.)

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 주의해야 합니다. 현재 거주하거나 사업장을 운영 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력이 있는지 등을 반드시 조사해야 합니다.

6.4. 토지거래계약 허가구역

외국인 등 특정 대상에 대한 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25.) 이는 국내 일반 투자자에게는 큰 문제가 되지 않으나, 외국인 투자자나 특정 법인 관련 거래 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 가산디지털단지 내 핵심 입지에 위치한 지식산업센터로, 편리한 교통망과 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 특히, '스타밸리'라는 건물명과 가산디지털단지역 인근이라는 점에서 입지적 가치가 높습니다.

하지만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 인수, 3개 호수가 일괄 사용 중이라는 점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 반드시 면밀히 조사하고 신중하게 접근해야 할 리스크 요인입니다. 특히 지상권의 존재와 3개 호수 일괄 사용으로 인한 복원 비용 및 명도 관련 사항은 투자 결정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

따라서, 현장 방문을 통한 건물 내부 상태 확인, 지상권 관련 서류 검토, 임차인 존재 여부 및 권리관계 재확인 등 철저한 사전 조사를 거친 후 입찰 여부를 결정하시는 것이 현명합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 가산디지털단지역 초역세권 (1, 7호선), 풍부한 비즈니스 인프라.

* 우수한 교통망: 편리한 대중교통 및 차량 접근성.

* 탄탄한 배후수요: 다수 기업 입주로 인한 안정적인 임대 수요.

* 넓은 전용 면적: 3개 호수 일괄 사용으로 넓은 공간 활용 가능 (복원 시).

* 잠재적 가치 상승: 개발 호재 및 산업단지 활성화에 따른 미래 가치 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 989,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 시세 조사: 주변 유사 지식산업센터의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사.

* 복원 비용: 3개 호수 일괄 사용 상태에서 각 호별로 분리 사용하기 위한 벽체 복원 및 내부 공사 예상 비용 산출.

* 인수되는 지상권의 영향: 지상권의 내용, 범위, 가치 등을 면밀히 분석하여 감안.

* 명도 비용 및 시간: 현재 점유자가 있을 경우, 명도에 소요될 예상 비용과 시간 고려.

* 시장 상황: 전반적인 부동산 시장 동향 및 가산디지털단지 내 지식산업센터 시장 전망.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금은 제외됩니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사와 심층적인 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.