나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1641 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서호동 827-1 서호리츠빌 2동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1641 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서호동 827-1 서호리츠빌 2동 4층 402호

용도: 연립주택

감정가: 436,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황 (토지, 건물)

토지면적: 80.98㎡ (약 24.5평)

토지 지분: 80.984㎡

건물면적: 84.49㎡ (약 25.6평) - 전용면적 기준

건물 지분: 84.49㎡

건물명: 서호리츠빌

동/호수: 2동 4층 402호

건축년도: 2017년 (준공 승인일 기준)

구조: 철근콘크리트 구조

총 층수: 4층 중 4층

1.3. 등기부 요약

말소기준권리: 을1 (신한은행 근저당, 2023-04-12 접수, 355,300,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 갑6(소유권이전 3번신탁등기말소), 갑7(소유권이전 - 매매), 을1(근저당권), 갑11(임의경매)

등기부채권 총액: 355,300,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음 (단, 지상권 등은 일반적인 경우 소멸 여부 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

제주특별자치도 서귀포시 서호동에 위치하며, 주변은 주거단지로 형성되어 있습니다. 서호리츠빌은 총 2개 동으로 구성된 연립주택 단지입니다.

2.2. 교통

서호동은 서귀포시 내 주요 도로망과 연결되어 있어 차량 이용 시 접근성이 양호한 편입니다. 대중교통 이용 시 버스 노선 등을 통한 이동이 가능합니다.

2.3. 주변 시설 (교육, 편의, 의료 등)

주변에 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

2.4. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 물건은 채권자 주OOOOOOOO의 신청에 따른 부동산 임의경매 사건입니다. (사건번호: 제주지방법원 2025타경1641 (1))

3.2. 권리 분석 (소멸 권리, 인수 권리)

본건 경매 절차를 통해 을1 근저당권(신한은행, 355,300,000원)을 말소기준으로 하여, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도로 인수해야 할 부담 있는 권리는 없을 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 송

보증금: 5,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2023-07-11

확정일자: 2023-07-11

배당신고일자: 2025-03-11

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-07-11

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서귀포시 서호동은 주거 기능 중심의 지역으로, 연립주택 및 다세대주택 등 공동주택이 밀집한 주거지입니다.

4.2. 인근 부동산 시장 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 연립/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 서호블루오션빌 (2017년식, 84.88㎡): 268,000,000원 (2026년 5월 거래) - ㎡당 약 316만원

- 광진주택 (2017년식, 81.81㎡): 215,000,000원 (2026년 4월 거래) - ㎡당 약 263만원

- 골든힐 (2026년식 추정, 71.55㎡): 282,130,000원 (2026년 4월 거래) - ㎡당 약 394만원 (신축 및 특이사항 고려 필요)

최근 거래된 유사 면적 (80-85㎡)의 연립주택 시세는 약 2억 1천 5백만원에서 2억 6천 8백만원 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

서호리츠빌은 연립주택으로, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

5.2. 기타 생활 편의

서호동 일대는 서귀포시의 생활권을 공유하며, 주요 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 '중복사건'으로 명시되어 있습니다. 이는 해당 물건에 대해 이전에 다른 경매 사건이 진행되었거나, 유사한 사건이 존재함을 시사합니다. 이전 경매 유찰 이력이 있다면 감정평가액 대비 실거래가 괴리가 클 수 있다는 점을 시사하며, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 이슈

비록 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석되나, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이 소요되거나 추가적인 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 이충한 임차인의 경우, 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않아 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본건 제주 서귀포시 서호동 소재 서호리츠빌 2동 4층 402호는 연립주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 부담이 적을 것으로 보입니다. 임차인 2명 모두 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 중복사건이라는 특이사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 현재 감정평가액(436,000,000원)과 인근 유사 부동산의 최근 실거래가(약 2억 1천 5백만원 ~ 2억 6천 8백만원) 사이에 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시세 간의 차이, 또는 중복사건으로 인한 시장의 반응 등을 반영한 결과일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 비교적 깨끗한 권리 분석: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명확한 소유권 확보 가능성이 높습니다.

* 대항력 없는 임차인: 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 서귀포시 내 주거지: 서귀포시라는 지역적 이점을 가집니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 인근 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(80-85㎡)의 경우 ㎡당 약 263만원에서 394만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 전용면적 84.49㎡를 기준으로 가장 유사한 서호블루오션빌의 ㎡당 단가(약 316만원)를 적용하면, 현 시세는 약 2억 6천 6백만원대(84.49㎡ * 316만원/㎡)로 추산됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정평가액(436,000,000원)은 최근 실거래가 시세(약 2억 6천 8백만원) 대비 현저히 높아, 시세보다 높은 가격에 낙찰될 가능성은 낮아 보입니다. 중복사건이라는 점과 임차인의 존재(대항력 없음)를 고려했을 때, 시세보다 약간 높은 수준 또는 시세 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 300,000,000원

상기 예상 입찰가는 시세 분석을 기반으로 산정한 것으로, 실제 경매 진행 상황, 입찰 참여자 수, 유찰 횟수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 중복사건으로 인한 이전 유찰 이력 및 감정가의 적정성을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.